미래에셋운용, 곤지암 물류센터 11년만에 엑시트 ‘눈앞’ [fn마켓워치]

매각자문사에 메이트플러스
쿠팡·CJ대한통운·GC Cell 등 100% 임차

경기도 광주시 소재 곤지암 물류센터 전경. 미래에셋자산운용 제공

[파이낸셜뉴스] 미래에셋자산운용이 2013년 인수한 '곤지암 물류센터' 매각이 11년 만에 엑시트를 앞뒀다. 이 자산은 강남권(GBD) 라스트마일(소비자가 주문한 상품이 유통과정을 거쳐 문 앞에 배송되기 직전의 단계) 핵심 지역에 있다.

1부지는 쿠팡이, 2부지는 CJ대한통운·GC Cell, 해밀로직스 등 100% 임차하고 있다. 펀드의 앵커(핵심) 투자자인 싱가포르투자청(GIC)으로서는 부동산펀드를 통해 한국 물류센터 개발사업에 처음으로 투자한 곳이다.

18일 투자은행(IB) 업계에 따르면 미래에셋자산운용은 '곤지암 물류센터 1~2' 매각자문사에 메이트플러스를 선정했다.

'곤지암 물류센터'는 '미래에셋맵스물류1호사모부동산투자유한회사'가 보유하고 있다. 2025년 초순 입찰을 실시, 2025년 4월 내 딜 클로징(거래 종료)이 목표다.

미래에셋자산운용은 600억원 규모로 사모펀드를 결성, GIC가 80%인 480억원을 투자했다. 이 펀드에는 미래에셋운용이 5%(30억원)를 고유자산으로 투자하고 JB우리캐피탈이 15%(90억원)를 투자한 바 있다. 이후 펀드 연장, 리캡(자본재조정) 과정에서 GIC는 일부 금액을 특별배당으로 수령한 것으로 전해졌다.

곤지암 물류센터는 2015년 준공된 경기도 광주시 도척면 진우리 1006, 1008번지 소재 물류센터다. 대지면적 3만7428㎡, 연면적 6만3659㎡다. 지하 2층~4층 규모다. 용적률은 150%, 건폐율은 60%다. 임대율은 11월 기준 100%다.

IB 업계 관계자는 "전체 임대면적 중 창고 면적 비율이 약 93%다. 전 층 접안이 가능해 물류 운영 및 적재 효율성이 높다. 임차인들이 물류 거점으로 활용하며 자체 비용을 투자해 다양한 설비 투자를 진행한 대체 불가능한 자산이다. 자동화 설비 구축이 가능한 100% 상온 창고로 구성돼 있다"고 설명했다.

이어 "장기 임대차 계약으로 시장가 대비 낮은 임대료로 계약이 체결돼 있어 향후 상승 가능성이 있는 자산"이라며 "최근 물류센터 공급 부족에 따라 인근 자산의 재계약 임대료는 15~43% 인상되고 있다. 높은 임대료 상승을 기반으로 한 가치 상승 잠재력을 지니고 있다. 향후 캐노피 또는 하역장을 임대면적에 포함해 계약 시 자산의 수익성을 향상시키고 수익 잠재력을 극대화할 수 있을 것"으로 봤다.

물류센터는 2022년 하반기 급격한 기준금리 상승으로 대다수 자산들의 매각 중단 사태를 겪었다. 그동안 가격 조정을 받으면서 외국인들 입장에서 가격메리트가 높아졌다는 분석이 나온다. 실제 외국계의 국내 물류센터 인수가 이어지고 있다.

지난 6월 존스랑라살(JLL)의 자회사 라살자산운용이 경기도 안성의 대덕물류센터 A·B동을 6000억원에 매입했다. 10월에는 ESR켄달스퀘어리츠가 경기도 이천시 마장면에 위치한 로지포트 물류센터(이천 8 물류센터)를 764억원에 인수했다.

글로벌 대체투자 운용사 스타우드캐피탈 그룹은 코람코자산운용의 물류펀드 ‘코람코SC물류부동산 제161호 자투자유한회사’에 4000억원을 투자키도 했다. 스타우드가 국내 실물 부동산을 프로젝트 방식으로 투자해왔지만 블라인드펀드를 통한 투자는 이번이 처음이다. 서울 및 수도권 내 입지가 우수한 물류센터에 투자할 것으로 전해졌다.

한편 CBRE코리아에 따르면 2024년 3·4분기 물류 시장은 지난 분기 1조3222억원 대비 45% 이상 증가했다. LB자산운용이 스위스계 파트너스 그룹과 함께 매입한 브릭 화성 물류센터가 이번 분기 유일한 코어 자산의 거래로 파악됐다.

JB자산운용의 그린웨이브 시화 물류센터 등 최근 신규 공급된 자산의 선매입 투자 규모가 올해 3·4분기 물류 투자 시장의 약 60%를 차지하며 전체 규모를 견인했다.

[e-mail] 강구귀 기자