분담금 2억… 상계주공14단지 사업성 입증

추정비례율 111% '사업성 확보'
조합원 84㎡ 분양가 10억3300만원
기존 2265→3826가구 공급계획

상계주공14단지 외관 사진=네이버부동산 갈무리

재건축을 추진중인 서울 노원구 '상계주공14단지'의 추정 분담금이 2억원 밑으로 산출됐다. 인근 상계주공5단지가 5억원이 넘는 분담금에 발목을 잡혔지만 상계주공중 가장 높은 대지지분 덕분에 부담이 낮아졌다는 분석이 나온다.

12일 업계에 따르면 상계주공14단지 재건축예비추진준비위원회는 지난달 열린 재건축 설명회에서 추정비례율로 111%를 제시했다. 추정비례율은 재건축의 사업성지표로 통상적으로 100%를 넘으면 사업성이 있다고 평가 받는다.

실제로 14단지의 가구당 평균 대지지분은 45.3㎡(13.7평)으로 상계주공 아파트 중 가장 높다.

현재 용적률은 146%로 일대에서 상계주공5단지 다음으로 가장 낮은 수준이다. 일반적으로 대지지분이 많을수록, 용적률이 낮을수록 재건축 사업성이 높아진다.

평당 분양가는 3800만원, 조합원 평당 분양가는 80%인 3040만원으로 책정됐다. 이에 따라 전용 84㎡의 분양가는 12억9200만원, 조합원 분양가는 10억3300만원이다. 이는 인근 준신축단지인 '포레나 노원'의 실거래를 참고해 매긴 가격인데 포레나 노원은 지난해 10월 최고가 12억원을 기록한 바 있다.

이를 바탕으로 계산한 상계주공14단지 재건축 시 분담금은 전용 84㎡를 기준으로 1억9800만원으로 추정됐다. 가장 넓은 평형인 전용 90㎡에서 전용 84㎡ 분양을 희망할 경우에는 1억1500만원을 부담하면 된다. 반대로 가장 작은 평형인 전용 41㎡에서 이동할 경우에는 분담금이 5억8300만원으로 나타났다. 1대 1 재건축을 추진해 가구당 분담금이 약 5억원으로 추정되는 5단지에 비해 사업성이 높다는 평가다.

상계주공14단지는 토지 가격이 낮아 상대적으로 사업성이 낮은 지역에 인센티브를 주기 위해 마련된 서울시 보정계수를 적용하고, 용적률을 360%로 올릴 계획이다. 이에 따라 기존 2265가구 규모인 단지는 3826가구로 조성할 계획이다.

이중 공공임대는 550가구, 조합원 2265가구, 일반분양은 1011가구다.

3.3㎡당 예상 공사비는 5단지 보다 10만원 높은 780만원이다.

한편 상계주공14단지는 7호선 마들역 인근에 위치한 역세권 단지로 대우건설, DL이앤씨, 호반건설 등 대형 건설사들이 시공권 수주에 관심을 보이는 것으로 알려졌다.

[e-mail] 최가영 기자