똘똘한 한 채·수급 불균형이 집값 상승 요인…하반기 안갯속"[집값 이상기류]③

서울 아파트 거래 3분의 1 감소…상승세 유지 "관망세 속 상승 기대감에 서울 매물 안 나와" "부동산 정책 불확실성 커져…공급 감소 문제" "새 정부 규제 완화 기대 국지적 상승 가능성"

[서울=뉴시스] 최동준 기자 = 4월28일 서울 시내 아파트 단지 모습. 2025.04.28. photocdj@newsis.com

[서울=뉴시스]정진형 기자 = 서울시 토지거래허가구역 확대 재지정 이후 아파트 거래가 급감했지만 서울 집값은 좀처럼 떨어지지 않는 데 대해 전문가들은 탄탄한 '똘똘한 한 채' 수요와 수급 불균형이 가격을 떠받치고 있다고 진단했다.

여기에 금리 인하, 대출 규제 강화와 함께 조기 대선에 따른 부동산 정책 변화 등 불확실성이 커지며 하반기 부동산 시장의 변동성을 키우고 있다는 분석이 나온다.

5일 서울부동산정보광장 등에 따르면, 1만건에 육박했던 서울 아파트 매매 거래량은 토허제 재시행 이후 4월 들어 3000건대로 급감했다.

4월 매매 거래량은 3191건으로 3월(9675건)의 3분의 1 수준으로 나타났다. 아직 신고기한이 한 달 남았지만 거래량 오름세가 둔화돼 4000건대에 머물 것이란 관측이 나온다.

거래량이 쪼그라들었지만 집값 상승세는 꺾이지 않고 있다. 한국부동산원 4월 넷째 주(4월28일 기준) 주간 아파트 가격 동향을 보면 전국 아파트 매매가격이 전주 대비 0.01% 하락한 것과 달리 서울은 0.09% 오르며 상승을 유지했다. 여기에 대통령 집무실 세종 이전 등 '행정수도 이전' '천도론'이 제기되며 세종시의 오름폭이 4월 셋째 주 0.23%에서 넷째 주 0.49%로 보다 확대됐다.

당분간 집값 양극화는 더욱 심해질 것이라는 게 전문가들의 관측이다. 더욱이 수도권-비수도권뿐 아니라 서울 내에서도 강남권과 비강남 등으로 더욱 세분화된 양극화 양상이 나타날 것으로 예상된다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "경기위축과 토허구역 규제 강화 이슈는 있지만 서울은 여전히 똘똘한 한 채 선호와 상급지 갈아타기 수요가 유효한 시장"이라며 "기준금리 인하 기대, 공급 희소성, 정비사업 기대 등을 고려해 매물량 감소와 호가강세가 유지되는 상황도 이같은 흐름에 영향을 주고 있다"고 지적했다.

조기 대선 결과에 따라 차기 정부의 부동산 정책이 급변할 수 있다는 관측도 거래 관망세를 강화하고 있다.

김은선 직방 빅데이터랩장은 "규제 영향과 대선을 앞둔 정치적 불확실성 속에서 관망세가 확대된 모습"이라면서도 "강남권 등 선호 지역은 여전히 수요가 우위에 있고 매도자 역시 상승기대감이 높아 쉽게 가격조정 매물을 내놓지 않아 가격은 쉽게 하락하지 않는다"고 짚었다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "부동산 시장 규제에 방향성을 뒀던 과거 정부 사례처럼 정책에 따라 큰 변화가 나타날 수 있다"며 "주요 후보들이 민감한 부동산 정책을 전면에 내세우지 않다보니 정책 변화를 섣불리 예측하기 어려워 거래가 줄어드는 것으로 보인다"고 말했다.

각종 플랫폼과 SNS를 통해 부동산 관련 정보가 빠르게 전파되는 것도 거래 집중 현상을 부추기고 있다.

박원갑 KB부동산 수석전문위원은 "부동산 거래에서 집단 사고와 군집 행동이 일반화되면서 거래량이 급증했다가 급감하는 '사바나 기후'가 나타나고 있다"며 "아파트가 투자재로 변한 데다가 집단 사고와 군집 행동이 작동하면서 시장의 부침이 불규칙하게 반복되는 것"이라고 설명했다.

공급 불안도 집값 오름세를 키우는 데 한몫하고 있다. 국토교통부 3월 주택통계에 따르면 1분기 전국 분양 물량은 지난해 같은 기간(4만2688가구)보다 49.7% 감소한 2만1471가구에 그쳤다. 특히 수도권 분양은 5972가구로 71.2% 급감했다.

함 랩장은 "공사비 분쟁, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)시장 냉각, 정국 불안, 기준금리 인하 지연 등 다양한 요인으로 주택 인허가, 착공건수, 신규 분양 물량이 감소한 상황"이라며 "공급 감소가 수급 불균형을 불러오며 중장기적으로 수도권은 임대료 인상이나 집값 상승이 나타날 수 있다"고 관측했다.

하반기 부동산 시장은 '안갯속'으로, 불확실성이 높다는 전망이 다수였다.

6월 새 정부 출범, 7월 스트레스DSR 3단계 시행, 금리 인하와 미국발 관세문제 등 변수가 곳곳에 산재했기 때문으로 풀이된다.

이 위원은 "건설 업황이 좋지 않고, 대출 규제와 환율, 금리 문제가 더 크게 작용하면서 지역적 양극화가 하반기에도 계속 이어질 것"이라며 "대선 이후 부동산 정책 방향에 따른 장기적인 영향을 예상할 수 있다"고 전했다.