국내 부동산 쓸어 담는 '왕서방'…외국인 '거래 허가제' 도입하나

외국인 국내 매수 주택 70% 중국인…'왕서방' 집주인 최대 규모 외국인에게 국내 대출·세금 규제 사실상 무용지물…역차별 논란 투기수요 증가·주거 안정 불안…상호주의 원칙·거래 허가제 필요

[서울=뉴시스] 조수정 기자 = 서울 시내 아파트 등 주택. 2025.05.25. chocrystal@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 외국인의 국내 부동산 취득 2년 연속 늘어난 가운데 중국의 큰손 투자자로 불리는 이른바 '왕서방'의 국내 토지 및 주택 보유 비중이 3분의 2에 달하면서 '외국인 토지거래 허가제'가 필요하다는 목소리가 나온다.

외국인의 국내 부동산 취득과 보유 과정에서 별다른 규제가 없다 보니 내국인에 대한 역차별 논란과 부동산 시장 교란에 대한 우려가 커지고 있다. 특히 우리나라 국민이 중국에서 토지를 소유할 수 없는 등 부동산 취득에 제한을 받는 상황에서 중국인만 일방적으로 국내 부동산 소유가 증가하면서 양국 간 상호주의 원칙을 강화해야 한다는 지적이다.

현재 중국 내 토지는 외국인 매입이 불가능하다. 주택은 1년 이상 거주 요건을 충족해야 구입할 수 있다.

이마저도 소유권이 아닌 장기 임차 사용권이다.

올해 들어 국내에서 아파트와 빌라, 상가 등을 사들인 외국인 중 중국인이 67%를 차지한 것으로 나타났다. 법원 등기정보광장에 따르면 올해 1∼4월 외국인이 신청한 집합건물 소유권 매매 등기는 4169건으로 집계됐다.

외국인 매수 부동산 중 중국인이 2791건(66.9%)으로 가장 많았고, ▲미국 519건 ▲베트남 136건 ▲캐나다 118건으로 뒤를 이었다.

중국인은 경기도에서 부동산을 가장 많이 산 것으로 나타났다. 경기도의 외국인 부동산 매수 1863건 중 중국인이 1431건으로 76.8%를 차지했다. 상대적으로 고가인 서울 강남권 부동산은 미국인 매수가 올해 들어 50여건으로, 중국인보다 5배 많았다. 미국인은 강남3구(강남·서초·송파) 부동산을 58건 매입했다.

외국인의 주택 보유가 늘어나면서 투기수요 증가와 시장 교란 우려가 커지고 있다. 앞서 부동산 급등기에 실거주하지 않은 외국인 집주인이 대거 집을 매수하면서 시장이 술렁이기도 했다. 또 지난 3월에는 한 중국인이 국내 금융기관 대출 없이 서울 성북구 단독주택을 119억7000만원에 구입해 화제가 되기도 했다.

외국인은 사실상 국내 대출 규제를 적용받지 않는다. 외국인이 국내 은행에서 대출을 받으면 각종 대출 규제 적용을 받지만, 자국 은행에서 대출을 받으면 국내 대출 규제는 무용지물이나 다름없다. 게다가 외국인은 세대 현황이 제대로 파악되지 않아 다주택자에 대한 취득세, 양도소득세 중과도 제대로 부과하기가 쉽지 않다. 내국인에 대한 규제 역차별이라는 지적이 나오는 이유다.

이와 함께 중국인 등 외국인이 국내 부동산 보유 증가로 가격 상승과 우리나라 국민의 주거 안정을 훼손할 수 있다는 지적도 나오고 있다. 외국인 집주인의 전세보증금 반환 보증 사고 10건 가운데 4건은 중국인으로 나타났다.

국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)에 따르면 최근 3년 8개월(2021년~2024년 8월)간 외국인 집주인 전세보증사고는 총 52건 발생하고, 사고 금액은 약 123억4000만원에 달하는 것으로 나타났다. 이 가운데 절반가량(약 64억원)은 HUG가 임차인에게 대위변제했고, 나머지 금액은 임대인 직접 반환, 소송, 경매 등 법적 절차가 진행 중이다. 중국인 소유로 추정되는 부동산에서 발생한 보증사고는 전체의 40.4%인 21건으로 집계됐다.

외국인은 전세보증사고를 내고 본국이나 타국으로 도주하는 등 행적을 감추면 대위변제금 회수를 위한 채권 추심과 수사기관 등의 수사조차 어렵다.

이에 따라 국회에서는 외국인이 부동산 매입 시 상호주의를 의무적으로 적용하고, 수도권 지역(서울·경기·인천)을 대상으로 '외국인 토지거래허가제'를 도입하는 '부동산 거래신고법 개정안'이 발의됐다.

국회 행정안전위원회 소속 고동진 국민의힘 의원은 지난달 27일 외국인의 한국 내 부동산 매입 시 상호주의를 의무 적용하는 동시에 서울·경기·인천 등 수도권 지역을 대상으로 외국인 토지거래 허가제를 도입하는 내용의 부동산 거래신고법 개정안을 국회에 제출했다.

고 의원은 "현행법에 상호주의 규정이 존재하지만 임의 규정으로 돼 있고 정부 측의 관련 하위 법령조차 제정돼 있지 않은 탓에 상호주의가 실질적으로 시행되지 않고 있다"며 "우리 국민들은 각종 대출 규제로 내 집 마련이 어려웠지만, 외국인은 자국 금융기관에서 대규모 대출을 받아 한국 부동산을 쉽게 취득하고 있다"고 강조했다.