서울 아파트 74%가 규제 영향권… "단기적으로는 거래 위축" [주담대 초강력규제]

6억 한도 이내 노도강 등 7개구
외곽·수도권 풍선효과 가능성

서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울시 아파트 단지 모습. 연합뉴스

[파이낸셜뉴스] 서울 아파트의 약 74%가 주택담보대출(주담대) 한도 제한의 영향권에 들게 됐다. 정부가 수도권과 규제지역의 주담대 총액을 일괄 6억원으로 제한하면서 서울 내 127만가구가 줄어든 대출한도에 맞춰 매수자금을 마련해야 하는 상황이다.

29일 부동산R114에 따르면 서울 전체 재고 아파트(임대 제외) 171만7384가구 중 127만6257가구(74.3%)가 이번 규제의 적용 대상이다. 이는 주택가격이나 소득 수준과 무관하게 대출총액을 일괄 제한한 것으로, 유례없는 강도라는 평가가 나온다.

6월 기준 서울 아파트 평균 매매가격은 14억6492만원, 전용 85㎡ 이하 '국민평형' 기준 평균 시세는 14억2235만원이다.

기존에는 주택담보인정비율(LTV) 70% 적용 시 약 9억9000만원까지 대출이 가능했지만, 이제는 최대 6억원까지만 가능해져 자기자금 8억원 이상이 필요하다.

서울 25개 자치구 중 대출한도인 6억원을 넘지 않고 LTV 70%를 적용해 매수가 가능한 지역은 노원·도봉·강북·구로·금천·관악·중랑 등 7개구에 불과하다. 나머지 18개구는 평균 시세가 9억~16억원대 이상으로 대출 축소가 불가피하다.

특히 '한강벨트'로 분류되는 마포구(평균 14억8423만원), 성동구(16억3975만원)는 과거에는 자기자본 4억원 수준이면 매수가 가능했으나 지금은 최소 8억~10억원 이상이 필요하다.

또 평균 시세가 20억~30억원대에 달하는 강남3구와 용산구는 종전에는 LTV 50%로 10억~15억원까지 대출이 가능했다. 하지만 상한이 6억원으로 묶이면서 25억원 안팎의 현금을 보유해야 실매수가 가능해졌다.

서울 내 실수요자의 매수여력이 줄면서 일부 수요는 경기·인천 등 수도권 중저가 지역으로 이동할 가능성이 크다. 현재 경기도 평균 아파트값은 5억8525만원, 인천은 4억4467만원 수준으로 대출한도 6억원 내에서도 매수가 가능하다. 다만 과천(평균 20억1499만원), 성남시 분당·판교(11억9332만원), 하남시(9억5708만원) 등은 서울과 비슷한 영향을 받을 수 있다.

이번 규제는 시중은행뿐 아니라 정책자금 대출에도 영향을 미친다.

생애최초·신혼부부·신생아 특례보금자리대출 한도도 종전 2억5000만~5억원에서 2억~4억원으로 줄어 무주택 실수요자의 내 집 마련 여건은 한층 더 악화됐다.

전문가들은 이번 대출제한이 단기적으로는 거래위축, 중장기적으로는 외곽·수도권 풍선효과를 유발할 수 있다고 본다.

아울러 전세를 활용한 우회매수나 위장 사업자등록을 통한 편법대출 등 부작용에 대한 대비도 필요하다는 지적이다.

[e-mail] 장인서 기자