"중저가 실수요 '수도권 6억~9억'부터 거래절벽 시작될 것"

주담대 초강력규제 후폭풍
결국 자금여력있는 사람만 남아
양극화·거래절벽 단기조정 예고

서울 중구 남산에서 내려다본 아파트 단지 모습. 뉴스1

[파이낸셜뉴스] 정부가 6억원 초과 주택담보대출을 원천 차단하는 고강도 규제를 도입하면서 아파트 시장에 단기 조정이 예고되고 있다. 특히 수도권 6억~9억원대 중저가 아파트들부터 충격을 받을 것이라는 전망이다.

29일 업계에 따르면 수도권 전역에 일괄 적용된 '6억 규제'는 거래절벽과 시장 양극화를 동시에 부추길 것이라는 시각이다. 특히 투자 목적으로 매수했던 수도권 내 6억~9억원대 아파트가 먼저 충격을 받을 것으로 전망됐다. 갭투자가 막히면서 매물을 사 줄 수요자들이 줄어들고, 거래 절벽과 가격 조정이 나올 것이라는 예상에서다.

문제는 실수요자의 접근까지 차단될 수 있다는 점이다. 9억원짜리 주택을 사려면 최소 3억원 이상의 자금이 필요한 만큼 실수요자 입장에선 진입장벽이 높아진다. 실수요가 몰릴 수 있다는 의견도 있지만 대출 규제에 더해 공급까지 부족해지면 오히려 가격 상승 요인이 될 수 있다.

또 이런 흐름은 지역과 가격대별로 온도차를 보이며 확산될 조짐이다. 초기에는 수도권 중저가 아파트에서 시작되지만 규제가 길어질수록 서울지역의 중저가 아파트까지 영향을 미칠 것으로 예측됐다. 반면 자금력이 풍부한 수요자들이 몰리는 강남·용산 등 일부 고가 지역은 영향을 상대적으로 덜 받을 것으로 전망됐다. 다만 전반적인 수급 불균형과 매물 잠김 현상은 피할 수 없을 것으로 분석됐다.

박합수 건국대학교 부동산대학원 겸임교수는 "중간 가격대 주택을 사려던 수요층이 빠르게 밀려날 것"이라며 "결국 자산 여력이 있는 사람만 시장에 남게 되는 구조로, 주택시장의 양극화가 구조화될 수 있다"고 우려했다.

분양시장에도 충격파가 예고됐다. 중도금 대출은 이번 규제에서 빠졌지만 잔금대출에서 6억원 상한이 적용되기 때문에 중저가 분양 단지라도 수요자의 자금 부담은 급증하게 된다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 "분양시장도 결국 자금 여력에 따라 나뉘는 구조가 심화될 것"이라며 "특히 외곽 중저가 단지는 청약 포기자가 늘며 미분양이 증가할 가능성이 크다"고 밝혔다.

정부 규제가 공급 측면까지 영향을 미칠 수 있다는 우려도 나온다. 실수요자가 청약을 꺼리게 되면 향후 공급계획에 대한 불확실성도 커지고, 수도권 공급 불균형이 심화될 수 있다는 지적이다.

고준석 연세대 상남경영원 주임교수는 "강남·용산 같은 고가 단지는 규제 영향이 거의 없다"며 "정부의 일괄 규제가 결국 실수요자만 밀어내는 결과로 이어지고 있다"고 지적했다.

한편 정부는 지난 28일부터 수도권 전체에 대해 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한하고, 갭투자에 활용되던 소유권 이전 조건부 전세 대출을 금지했다.

기존 DSR(총부채원리금상환비율) 규제보다 훨씬 강한 정량적 규제로, 실수요층 자금 여력이 급격히 줄어들게 됐다.

[e-mail] 장인서 기자