알스퀘어 "YBD, 최저 공실률·최고 임대료 상승률 동시 기록"

서울 오피스 본격 회복세
"공급은 멈추고, 수요는 돌아와"
상반기 거래액 이미 전년 연간의 70% 근접

2025년 2·4분기 서울 오피스 시장의 권역별 신규공급, 공실률, NOC, 거래규모 그래프. 알스퀘어 제공

[파이낸셜뉴스] 서울 오피스 시장이 본격적인 회복 흐름에 접어든 가운데 여의도권역(YBD)이 서울 내 가장 낮은 공실률과 가장 높은 임대료 상승률을 동시에 기록한 것으로 나타났다.

4일 상업용 종합서비스 기업 알스퀘어 빅데이터실이 발간한 2025년 2·4분기 오피스 마켓 리얼 리포트 '서울 오피스, 선별적 회복의 신호탄'에 따르면, 주요 오피스 권역의 평균 공실률은 안정세를 유지했고 임대료는 우량 자산을 중심으로 꾸준히 상승했다.

특히 여의도·강남(GBD)·도심(CBD)권역 등 핵심 권역에 대형 오피스 중심의 임차 수요 회복이 두드러졌다.

거래 시장 회복세도 뚜렷하다. 상반기 누적 거래액은 이미 작년 전체의 70% 수준에 도달했고, 일부 권역에서는 역대 최고 3.3㎡당 가격 경신 사례도 등장했다.

한편 공급이 거의 멈춘 상태에서 임차 수요가 회복되며 '질적 집중' 양상을 보였다. 여의도권역의 경우 금융업 중심의 안정적 수요와 함께 프라임 오피스로의 이동이 가속화된 결과라는 해석이다.

강남권역은 IT·테크·게임 업종의 대형 오피스 수요가 견고했다. 빅테크와 외국계 IT기업, 고성장 중견기업의 이전 및 확장이 이어지며, 초대형급 오피스의 공실이 빠르게 해소됐다. 반면, 중소형 자산은 임대료 하락과 공실 누적이 동시에 나타났다.

CBD에 속한 광화문·중구 일대도 우량 자산 중심으로 신규 임차가 꾸준히 이뤄졌다. 반면, 중소형 노후 자산에서는 재건축·이전 등으로 인한 공실 증가가 확인됐다.

진원창 빅데이터실장은 "2025년 서울 오피스 시장의 투자 회복은 단순한 거래액 회복이 아니라, 시장에 대한 신뢰 회복이라는 점에서 의미가 크다"며 "매입 주체의 다변화와 자산의 선별적 집중은 오히려 시장의 체력을 보여주는 지표"라고 말했다.

하반기에는 '중소형 자산의 대응 전략'이 관건이 될 전망이다.

진 실장은 "자산 업그레이드와 피트아웃 전략, 공유오피스 전환, 리브랜딩 등 능동적 대응이 없다면 공실 장기화와 가치 하락이 동시에 나타날 수 있다"며 "결국, 자산 소유자의 전략 역량이 수익성과 공실률을 가르는 핵심 요인이 될 것"이라고 전망했다.

[e-mail] 전민경 기자