마피·무피도 속출…대출 규제 후 분양권 거래 '반토막'[분양시장 주춤]②

7월 분양·입주권 거래 전월비 35.9% 감소 자금 여력 부족해지자 분양권 매도 서둘러 구로·도봉 등 외곽 수천만원 '마피'에 거래

[서울=뉴시스] 배훈식 기자 = 지난달 23일 오전 서울 서초구의 한 공인중개사 사무실에 아파트 최저가 매물을 알리는 안내문이 붙어 있는 모습. 2025.08.17. [e-mail]

[서울=뉴시스]이연희 기자 = 6·27 대출규제 이후 아파트 분양권 시장도 덩달아 위축된 것으로 나타났다. 서울 마포구 등 주요 지역에서도 실거래가가 하락하거나 분양가와 비슷한 가격에 '무피'(無 프리미엄) 거래가 이뤄지거나 외곽 일부 지역에서는 분양가보다 낮은 가격의 '마피'(마이너스 프리미엄) 거래도 속출했다.

17일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 아파트 분양·입주권 거래 건수는 올해 1~7월 750건으로 지난해 같은 기간(439건) 대비 70.8% 증가했다.

분양권은 아파트 청약에 당첨돼 얻은 권리를, 입주권은 재개발·재건축 사업의 기존 토지 소유자가 보유한 신축 아파트 입주권리를 가리킨다. 통상 서울 등 수도권에 지어지는 아파트 분양권·입주권의 경우 분양가보다 수천만원에서 많게는 수억원까지 웃돈(프리미엄)이 붙는다.

서울 등 도심 공급 부족이 심화되는 만큼 분양가 상승세가 이어지는 가운데 청약 당첨은 점점 어려워지기 때문이다. 이 때문에 프리미엄이 붙더라도 매입 수요는 늘어나는 추세였다.

그러나 6·27 대출규제 이후에는 분양권 거래 시장도 관망세로 돌아섰다. 지난 6월 117건의 분양권 거래가 성사됐지만 7월 들어 75건으로 약 35.9% 감소했다. 거래 신고 기한은 보름여 남아있지만 감소세를 면하긴 어려울 전망이다. 올 상반기 중 분양·입주권 거래를 해지한 49건 중 20건은 대출규제 시행 이후 해지 사유가 발생한 것으로 보고됐다.

상황이 이렇다 보니 서울 외곽 일부 지역에서는 분양가와 비슷한 가격에 거래하는 무피, 마피 거래 사례도 나왔다.

구로구 '천왕역 모아엘가 트레뷰' 전용 84㎡ 분양권은 분양가 약 10억9000만원보다 약 6000만원 낮은 10억2900만원에 마피로 매매됐다. 도봉구 도봉금호어울림리버파크 전용 84㎡는 분양가 대비 4000만원 낮은 8억5700만원에 분양권이 팔렸다.

마포구 '마포자이 힐스테이트 라첼스' 84㎡ 분양권이 '무피'인 17억2900만원에 팔렸다. 강북구 엘리프 미아역 2단지 전용 59㎡ 분양권도 지난달 13일 '무피'로 7억9399만원에 거래됐다.

[서울=뉴시스] 조성우 기자 = 지난달 11일 오전 서울 남산에서 강남 지역의 아파트 단지가 내려다보이고 있다. 2025.08.17. [e-mail]

6·27 대출규제 이후 청약 당첨자가 자금 여력이 부족해지자 시세 차익도 포기하고 무피, 마피에 분양권 매도를 서두르는 것으로 풀이된다. 대출규제로 잔금 대출한도가 최대 6억원으로 제한되는 데다 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가능해졌기 때문이다.

부동산 시장에서는 당장 수개월 내에 웃돈이 붙지 않은 저렴한 분양권·입주권 매물이 늘어나거나 일부 분양 단지에서는 추가 가격조정이 이어질 수 있다는 기대감도 나온다.

양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 "청약 당시만 해도 세입자를 구하기 어려워지거나 대출 한도가 줄어들 지 몰랐기 때문에 이번 대출규제로 단기간 내 자금을 마련하기 어려운 이들이 무피, 마피로 '던지는' 사례들이 나오는 것"이라며 "주요지역에서 시세차익이 확실히 기대되는 단지는 결국 소득·자산 여력이 되는 이들의 신축 아파트 수요가 있기 때문에 무피, 마피 매물이 많지는 않을 것"이라고 봤다.

양 수석은 "대출규제 이후 분양한 아파트에서도 일부 분양가 이하로 매도하는 사례는 발생할 수 있다"면서도 "초반에 무피, 마피 매물이 해소되고 분양권·입주권에 대한 수요가 커진다면 분양권 시장 침체가 5~6개월 이상 장기화되지는 않을 것이라고 본다"고 예측했다.

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