■2025년 9월 한국은행 통화신용정책 보고서
공사비·금리 상승에 2020년대 이후 부진 심화
지역간 수급 불균형 등 구조적 요인도 영향
불확실성 완화에도 부진 회복 속도 더딜 듯
공사비·금리 상승에 2020년대 이후 부진 심화
지역간 수급 불균형 등 구조적 요인도 영향
불확실성 완화에도 부진 회복 속도 더딜 듯
한국은행은 11일 ‘9월 통화신용정책 보고서’를 통해 건설투자가 2013~2017년 중 완화적 금융여건과 정부 정책의 영향으로 주택 부문을 중심으로 급격한 상승국면을 나타냈다고 평가했다. 지난 2014~2016년에는 부동산 대출규제 완화, 민간택지 분양가상한제 폐지, 재건축 초과이익환수 유예 등이 실시됐다.
한은은 “우리나라는 선분양과 함께 부동산 부문의 저자본-고차입 구조가 주거용 건물을 중심으로 건설투자의 변동성을 확대시키는 요인으로 작용한다”며 “이에 따라 주거용 건물이 건설투자의 경기순환을 주도하는 특징을 지닌다”고 설명했다.
다만 2017년 이후 부동산 대출규제 강화, 금융여건 긴축 등으로 장기간 하강국면을 지속했다. 특히 2020년대 들어서는 팬데믹 초기 유동성 공급 확대 등으로 일시 반등했으나 이후 공사비 급등, 금리 상승, 부동산 가격 하락으로 수주·착공이 위축되고 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)이 부실화됨에 따라 건설투자 부진이 심화됐다. 아울러 최근에는 국내 정치 불확실성 확대, 다수의 건설현장 안전사고에 따른 공사 차질 등 이례적 요인들도 부진 요인으로 가세했다.
한은은 최근 건설투자 부진이 경기적 요인뿐만 아니라 지역간 수급 불균형, 비주택(비주거용 건물 및 토목) 건설투자 제약, 인구 고령화 등 구조적 요인에도 상당 부분 기인한 것으로 평가했다.
우선 수도권은 높은 주택수요에도 토지 부족이 주택공급을 제약하고 있는 반면, 비수도권은 수요 부진으로 인한 미분양 주택 누적이 건설투자를 제약하고 있다는 지적이다. 또 기초 인프라 수요 충족으로 인한 토목건설 감소세 지속, 상업용 부동산 공급과잉, 정보기술(IT) 기업의 연구개발(R&D) 등 무형자산투자 증대 등이 부진 요인으로 작용했다고 분석했다.
한은은 “상업용 부동산의 경우 팬데믹 이후 소비패턴의 온라인 중심 전환과 자영업자 감소 추세 등으로 수요가 위축되며 공급을 크게 하회했다”며 “특히 상업용 부동산은 과거 상대적으로 느슨한 규제 하에서 실수요에 비해 공급이 크게 확대된 결과, 최근 구도심과 신도시에서 높은 상가 공실률이 지속됐다”고 짚었다.
이어 “인구 고령화 심화로 핵심 주택매입 연령층인 30~50대의 인구 비중이 2010년대 후반부터 감소로 전환됨에 따라 주택수요의 총량은 기조적으로 감소할 것으로 예상한다”며 “건설투자 회복을 위한 단기 부양책은 부동산 부문으로의 신용집중 및 금융불균형 누증과 같은 구조적 문제를 심화시켜 오히려 우리 경제의 지속 성장을 저해할 수 있다는 점에 유의할 필요가 있다”고 덧붙였다.
eastcold@fnnews.com 김동찬 기자
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