잇단 규제에 공급절벽 온다… 서울 정비사업 착공률 '고작 10%' [부동산 아토즈]

뉴타운·재초환 부활 등 악재 겹쳐
2015년 이후 7년간 신규지정 없어
재개발·재건축 10년간 올스톱
6월 기준 총 432곳 중 59곳 착공
10·15 대책도 공급정책과 엇박자

재개발·재건축 등 서울 정비사업 현장 가운데 착공에 들어간 사업장이 총 공급 가구수 기준으로 10채 중 1채 수준에 불과한 것으로 조사됐다. 지난 2012~2021년 정비사업 공백기에다 재건축초과이익환수제 부활 등 첩첩 규제, 최근에는 공사비 폭등 등 각종 악재로 고전을 겪고 있기 때문이다. 이런 가운데 공급 확대를 내세운 정부가 '10·15 부동산 대책'을 통해 정비사업을 더 옥죄면서 정책 엇박자 논란도 커지는 모습이다.

21일 파이낸셜뉴스가 서울시의 올 6월 기준 정비사업 추진 현황을 분석한 결과 현재 432곳에서 사업을 진행 중인 것으로 조사됐다. 공동·단독·아파트지구 재건축이 170곳, 도시정비·주택정비형 재개발이 262곳으로 사업을 통해 공급되는 총 가구수(분양+임대)는 40만621가구에 이른다.

이 가운데 실제 공급으로 연결되는 착공 사업장은 올 상반기 기준으로 59곳으로 총 가구수는 4만6723가구에 불과했다. 총 공급 가구수(40만621가구) 대비 11.6%, 사업장 기준으로는 13.6% 수준인 것으로 조사됐다.

착공에 들어간 정비사업 단지 59곳을 보면 강남 3구의 경우 15곳이다. 송파구 잠실진주·미성크로바, 강남구 청담삼익·대치구마을3지구, 서초구 반포주공 1단지 등이다. 유형별로는 재건축 24곳, 재개발 35곳 등이다.

김제경 투미부동산컨설팅 소장은 "전체 사업장 기준으로 보면 실제 공급으로 이어지는 착공 현장은 비중이 매우 저조하다"며 "정비사업은 정권에 따라, 인허권자에 따라 영향을 크게 받다 보니 이같은 현상이 나타나고 있다"고 말했다.

전문가들은 서울 정비사업 부진 원인으로 우선 지난 2012년부터 2021년까지 약 10년 간의 공백기를 꼽고 있다. 당시 서울시는 뉴타운 출구전략을 폈다. 주택산업연구원에 따르면 총 389개 구역이 해당 정책으로 해제된 것으로 조사됐다.

또 2015년에는 주거정비지수제 도입으로 구역지정 요건이 대폭 강화되면서 신규 지정은 거의 이뤄지지 않았다. 주산연 분석에 따르면 2015년부터 2021년까지 재개발 구역 신규 지정은 '제로'이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "당시 정비사업 구역이 대규모로 해제되지 않고 사업이 진행됐으면 지금 상황은 많이 달라졌을 것"이라며 "이같은 공백기가 서울 주택 공급에 부정적인 영향을 미친 것은 아쉬운 부분이다"고 말했다.

문재인 정부 때에는 재초환 부활, 안전진단 강화, 분양가상한제 확대 등 첩첩 규제가 시행되면서 곳곳에서 사업이 지연되는 사태가 빚어졌다. 윤석열 정부 때에는 규제 완화를 추진했지만 공사비 폭등이 걸림돌로 작용했다. 공공기여는 정권에 상관없이 갈수록 강화되면서 갈등이 첨예화 되는 등 겹악재에 신음하고 있다.

이런 가운데 나온 '10·15 대책'은 재건축 사업 속도를 더 늦추고, 조합원 간 갈등을 더 부추기는 결과를 초래할 것으로 우려되고 있는 상황이다.

이현석 건국대 교수는 "헌재 조합원 간 갈등을 중재할 수 있는 공공지원 시스템은 아예 전무하다"며 "무엇보다 이 같은 지원 체계 구축이 시급하다"고 강조했다.

정책 엇박자 논란도 커지는 모습이다.

김덕례 주택산업연구원 연구실장은 "정부의 '10·15 대책'을 보면 우려스러운 부분이 적지 않다"며 "무엇보다 공급 정책과 수요 억제정책이 충돌하고 있다"고 지적했다.

[e-mail] 이종배 전민경 기자