재건축 최대 걸림돌 사라지나…"공급 확대 기대" "효과 없다"

재초환 완화 효과 '의견 분분'
"불확실성 해소돼 사업 가속"
"공사비 폭등에 초과이익 사라져
사업성 개선으로 이어질지 의문"

더불어민주당이 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지·완화를 검토하고 있다고 밝히면서 재건축 최대 걸림돌이 해소될지 주목되고 있다. 시장에서는 재건축 추진 동력이 회복될 수 있다는 기대와 함께, 실제 사업성 개선으로 이어질지에 대해서는 의문이라는 신중론도 맞서고 있다.

23일 정비업계는 더불어민주당이 10·15 부동산대책 후폭풍을 계기로 재초환 제도를 전향적으로 검토하겠다는 입장을 내놓자 고무된 반응이다. "침체된 조합 심리를 자극할 수 있다"는 평가와 함께 "공급 확대의 전환점이 될 수도 있다"는 기대감이 확산되는 분위기다. 정비사업 시장 전반이 장기간 관망세였던 만큼, 정책 변화가 시장 심리에 미칠 파장이 적지 않다는 분석이다.

재초환은 재건축으로 조합원이 얻는 이익 중 8000만원을 초과하는 금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도로, 2018년 부활 이후 투기 억제와 이익의 사회 환원을 취지로 운영돼 왔다. 그러나 제도 재시행 이후 실질적으로 초과이익 환수가 이뤄지지는 않은 반면, 조합과 건설사 입장에서는 추정 부담금 규모가 불확실해 사업성이 낮아지고 일정이 지연되는 요인으로 작용했다는 지적이 끊이지 않았다.

한 대형 건설사 관계자는 "초과이익 환수제는 조합의 추진 동력을 떨어뜨린 대표적 규제였다"며 "완화나 폐지가 현실화되면 장기간 정체됐던 사업 일정이 일부 앞당겨질 수 있을 것"이라고 말했다. 다만 "복잡한 인허가 절차와 시공비 상승 요인까지 해소되지 않는 한 즉각적인 공급 확대로 이어지긴 어렵지 않겠나"라고 덧붙였다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 재초환 폐지 필요성을 강하게 주장했다. 박 교수는 "재건축 사업의 가장 큰 걸림돌이 재초환"이라며 "도심 공급의 80% 이상을 차지하는 재건축·재개발 가운데, 재개발에는 부과되지 않는 제도가 재건축에만 적용되는 것은 형평성에 어긋난다"고 지적했다. 또 "절차 간소화와 안전진단 완화 등 정부가 추진해 온 공급 속도 제고 정책이 재초환 때문에 충분한 효과를 내지 못하고 있다"며 "도심 공급 활성화를 위해서는 재초환 폐지가 사실상 마지막 관문"이라고 말했다.

반면 제도 개선 논의가 심리적 기대감에 그칠 가능성도 제기된다. 재건축 추진 단지가 실제로 초과이익을 얻기 어려운 구조로 변했기 때문이다.

최원철 한양대 부동산융합대학원 특임교수는 "당장 입주를 앞둔 일부 단지에는 영향을 미치겠지만, 공사 기간이 긴 사업장에는 실효성이 떨어진다"며 "공사비 급등으로 초과이익이라는 개념 자체가 희미해진 상황에서 제도 완화가 사업 속도를 끌어올리긴 쉽지 않다"고 했다.

[e-mail] 장인서 기자