지난 15일 '10·15 부동산 대책'이 발표됐습니다. 전격적으로 서울 25개구 전역과 경기 남부 12개 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역 등 '삼중 규제지역'으로 지정했습니다. 시장은 큰 충격을 받았는데요. 이번 대책이 시장을 안정시킬 수 있는지, 옳은 정책인지는 논하지 않겠습니다. 딱 하나 정비사업 시장에 혼란을 주게 된 부분을 짚어 볼까 합니다.
유탄 맞은 정비사업...'재개발·재건축' 대혼란
이번 대책으로 유탄을 맞은 곳이 바로 정비사업입니다. 투기과열지구 확대 때문입니다. 투기과열지구 지정 시 정비사업 규제가 추가됩니다. 대표적으로 '조합원 지위 양도금지' 규정과 '5년 재당첨 금지' 규정이 있습니다.
조합원 지위 양도금지 규정은 재건축은 '조합설립인가'로부터 재개발은 '관리처분인가'로부터 전매를 금지하는 내용입니다. 사실 통상 전매금지라고 부르지만 토지거래허가처럼 전매 자체를 막는 거면 그나마 더 낫습니다. 최소한 사고는 안 터지기 때문입니다.
전매는 되는데 조합원 지위 양도가 안 되는 것이 더 문제입니다. 소유권은 이전 됐지만 조합원 지위 이전은 안 된다는 말은 즉, '현금 청산자'가 된다는 겁니다.
그렇다면 누가 현금 청산될 물건을 사려고 할까요. 이를 피하려면 개개인들이 더 정확하게 알아봐야 합니다.
대표적으로 1세대 1주택자로 10년 보유, 5년 거주를 한 사람만 전매가 됩니다. 세법과 달라서 일시적 2주택이니 상속주택이니 시골 농가주택이니 하나도 안 통합니다. 진짜 1주택자만 됩니다.
또 일명 '3·3·3'이라고 해서 조합설립인가로부터 3년간 사업시행인가 신청이 없거나, 사업시행인가로부터 3년 내 착공하지 못했거나, 착공으로부터 3년 내 준공되지 않을 때만 전매가 됩니다. 한마디로 사업이 지연돼야 거래가 된다는 것은 사업 지연 요인이 될 수 있다는 겁니다.
진짜 문제는 5년 재당첨 금지와 함께 걸리면서 심화됩니다. 5년 재당첨 금지 규정은 최초 관리처분인가로부터 5년간 분양 신청을 못 하도록 막은 사항입니다. 재개발·재건축을 여러 개 보유하지 말라는 것인데요.
둘 다 투기과열지구일 때 적용되는데요. 이번에 투기과열지구가 강남3구·용산구에서 서울 전역 및 주요 경기권까지 확대되면서 문제가 심각해졌습니다.
예를 들어 강남 재건축을 보유한 상태에서 여의도 재건축도 보유했다고 가정해보겠습니다. 5년 재당첨 금지로 인해 분양 신청 시 현금 청산 위기에 빠진 것이죠. 청산 당하기 싫으면 매도를 해야 하는데 재건축의 경우는 조합설립인가만 나면 전매가 금지되니 처분 자체가 안 됩니다. 즉, 앉은 자리에서 강제청산 당하게 생긴 것이죠.
사업 활성화 약속...정비사업 규제는 '잘못'
퇴로가 막히면 사람들은 극단적이게 됩니다. 벌써부터 5년 재당첨 금지에 대한 상담이 쏟아지고 있습니다.
해당 규정이 복잡해 본인은 규제 대상인 줄 알았지만 다행히 아닌 사람도 있고, 안타깝지만 피해 갈 수 있는 방법이 없는 분도 있습니다. 그런데 여기서 5년만 버티면 된다고 생각하는 사람도 있습니다.
이미 3년 지난 상황이라 2년만 더 지나면 재당첨 금지를 피할 수 있다 보니 조합에 고의적으로 소송을 걸어서 사업을 지연 시켜야겠다는 이야기도 들었습니다.
이번 규제로 인해 가장 큰 타격을 받는 게 바로 재건축입니다. 조합설립으로부터 전매금지가 워낙 긴 것도 있는데, 5년 재당첨 금지가 걸리면 팔지도 못하게 되기 때문에 분쟁의 여지만 커졌기 때문입니다. 여기에 재건축초과이익환수제도 걸립니다. 또 토지거래허가구역은 '아파트'를 대상으로 하다 보니 전매금지 예외 사항이라 해도 실거주가 강제됩니다.
사실 재개발·재건축 지역은 거주 환경이 열악해 투자로만 접근하는 사람이 많습니다. 이러한 규제를 다 걸면서 어떻게 정비사업 활성화를 하겠다는 것인지 의문입니다.
문재인 정부는 적어도 그럴 수 있었습니다. 왜냐하면 재개발·재건축을 규제의 대상으로 보았기 때문입니다. 그런데 이재명 정부가 재개발·재건축 활성화를 이야기한다면 이번 규제는 잘못됐습니다.
조정대상지역과 토지거래허가구역은 적어도 이해할 수 있습니다. 그런데 적어도 투기과열지구는 아닙니다. 정비사업 활성화에 대한 의지가 있다면, 최소한 투기과열지구 해제가 필요하다고 봅니다. 아니면 과도한 5년 재당첨 금지 조항이나 조합원 지위양도 금지 규정에 대한 규제 완화나 처분 예외 사항이 필요하다고 봅니다.
/김제경 투미부동산컨설팅 소장
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ljb@fnnews.com 이종배 기자
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