250억 대출에 수수료로 48억 떼가… 악몽이 된 PF사업 [부동산 아토즈]

PF수수료 개선됐지만 소급 안돼
과거 사업장 피해 구제 사각지대
각종 수수료에 미분양 위약금까지
대주단 "약정상 문제 없다" 반박
현장은 "불공정 구조 여전" 불만

#.강원 춘천시 조양동에서 생활형숙박시설 프로젝트를 진행한 시행사 멘토디엔씨 김모 대표는 건물은 남의 손에 넘어갔고, 빚만 남은 상황이다. 그는 최근 금융당국에 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 및 집행 과정에서 불공정 수수료에 대한 민원을 제기했다. 김 대표는 "PF 진행과정에서 수수료 명목으로만 대주단과 신탁사가 가져간 돈이 대출액의 20%에 이른다"며 "PF가 악몽으로 변했다. 정상적인 사업이 가능했겠느냐"고 하소연했다.

4일 업계에 따르면 금융당국이 올 1월부터 과도한 PF 수수료가 논란이 되자 새로운 모범규준을 만들어 시행 중이지만 옛 기준이 적용된 현장들은 마땅히 호소할 곳도 없어 애만 태우고 있다.

조양동 생숙도 그 가운데 하나다. 해당 레지던스는 지난 2020년 3월 착공해 지난 2022년 6월 말에 준공됐다. 시행사는 해당 사업을 위해 지난 2020년 2월에 총 250억원 규모의 PF 대출 약정을 체결했다.

대주단은 선순위 메리츠캐피탈(170억원)을 비롯해 2·3순위 한국투자증권(70억원), 최하순위 유니온에이치·엔데버·스마트지니온유한(10억원) 등이다. 사업비 집행 및 자금관리는 KB부동산신탁이 맡는 구조였다.

하지만 사업은 곧 악몽이 됐다. 대출 약정 체결부터 대주단들이 각종 수수료 명목으로 돈을 가져간 것이다. 이들 대주단이 수수료 명목으로만 가져간 돈이 총 48억원에 이른다. 대출 약정금액(250억원)의 19.2% 수준이다.

시행사 측에 따르면 대주단 A사는 주선·취급·추가·지급 수수료로 19억원을 챙겨갔다. B사는 취급 및 금융수수료 등의 명목으로 8억원을 챙겼다. 최하순위 대주단도 10억원 가량의 자금을 각종 수수료 명목으로 받아갔다. 신탁사는 개발보수 수수료 등을 포함해 10억원 가량을 챙기는 등 엄청난 금액이 수수료로 빠져나간 것이다.

김 대표는 "250억원 가운데 실제 대출이 집행된 금액은 216억원"이라며 "이 가운데 48억원이 수수료로 나갔는데 사업을 진행할 수 있느냐"고 반문했다.

시행사 측에 따르면 갖은 고생 끝에 216억원 대출도 2022년 10월에 모두 상환했다. 하지만 같은 해 11월에 미분양 위약금 명목으로 추가 수수료를 챙겼다고 했다.

그는 "공사비 집행도 제대로 이뤄지지 않으면서 시공사가 미지급 공사비를 받기 위해 공매를 신청해 낙찰 받았다"며 "현재 가압류 통지와 빚만 남게 됐다"고 전했다.

대주단은 수수료는 약정 계약서에 따른 것으로 문제가 없다는 입장인 것으로 알려졌다. 차주(시행사)도 동의했다는 설명이다. 금융당국은 민원이 접수돼 세부 내용을 검토중이라고 밝혔다.

한편 금융당국은 이같은 수수료가 문제가 되자 올 1월부터 새로운 'PF 수수료 모범규준'을 만들어 시행 중이다.

32개에 달하는 수수료를 11개로 줄이고, 부과대상을 용역 수행대가로 제한한 것이 골자다. 하지만 현장의 어려움을 여전하다.

개발업계 한 관계자는 "과거 사업장은 구제 받는 것조차 쉽지 않다 보니 어디 하소연할 곳도 없다"며 "새로운 모범규준 시행 이후에도 불공정 수수료가 잘 드러나지 않을 뿐 대주단의 우월적 지위를 활용한 과도한 수수료는 사라지지 않고 있다는 것이 현장의 목소리"라고 말했다.

[e-mail] 이종배 기자