알스퀘어 "내년 오피스 공실률 상승...데이터센터는 공급 부족"

알스퀘어 리서치센터, 2026년 전망 발표
"부동산 시장 섹터별 희비 엇갈려"
CBD 구조 재편기...물류센터는 회복세

류강민 리서치센터 센터장이 2일 서울 중구 더플라자호텔에서 열린 기자간담회에서 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'를 발표하고 있다. 알스퀘어 제공

[파이낸셜뉴스] 내년 서울 오피스는 수요 둔화로 인해 공실률이 상승할 것이라는 전망이 나왔다. 반면 데이터센터는 AI 수요 급증에도 전력·인허가 제약으로 인해 공급 부족 현상이 나타날 것으로 보인다.

2일 알스퀘어 리서치센터가 발표한 '2025-2026 부동산 시장 종합 분석 보고서'에 따르면 부동산 5대 부문인 오피스, 물류센터, 주택, 데이터센터, 오피스텔의 시장 상황이 각기 다르게 전개되고 있다.

먼저 서울 오피스 시장에서는 2026년까지 수요와 비용, 임차인의 이동 패턴 변화를 중심으로 재편이 예상된다. 중기적으로 서울 오피스 공실률은 약 6.5% 상승할 수 있으며 특히 CBD 권역에서 대규모 신규 공급 집중으로 공실률이 일시적으로 두 자릿수까지 오를 가능성이 있다.

다만 이는 CBD가 역사, 금융, 문화, 관광이 결합된 복합 업무지구로 재정비되는 과정의 구조 재편 단계라는 설명이다. 강남권과 여의도는 비교적 낮은 공실률을 유지할 전망이다.

데이터센터는 AI와 클라우드 성장에 따른 수요 증가가 뚜렷하지만 전력, 인허가, 환경 규제로 개발이 제한되고 있다. 2023년부터 전력계통 영향평가와 분산에너지 규제가 강화돼 수도권 대규모 인허가가 크게 줄었다. 전력 수급이 최대 제약 요인으로, 수도권 예비 전력률이 큰 폭으로 낮아 전력망 여유 확보와 수전 승인 여부가 개발 가능성을 좌우한다. 지역 주민 반발 또한 개발에 어려움을 주고 있어 친환경 개발 방식이 요구된다. 국내 데이터센터 인허가는 2019년 이후 증가하다가 2023년부터 감소하며, 2025년 9월 기준 인허가 건수는 전년 대비 절반 수준으로 줄었다.

물류센터 시장은 과거 공급 과잉을 지나 입지 경쟁과 자동화, 교통비 절감에 중점을 둔 구조로 변화 중이다. 2026년 물류센터 공실률은 완만하게 개선될 전망이다. 수도권 신규 공급은 2025~2027년 연평균 약 37만 평으로 2024년 대비 크게 줄었다. 만약 시장이 연간 120만 평 규모의 면적을 지속 흡수한다면 기존 공실 해소가 가능해 2026년 상온 물류센터 공실률은 약 12%, 2027년엔 9% 수준으로 낮아질 수 있다. 저온 물류센터 공실률도 2027년 경 27% 수준까지 개선될 것으로 보인다.

주택 시장에서는 금리 하락이나 공급 확대가 없을 경우 2026년 주택 매매가격은 불안정하지만 제한적인 변동에 그칠 전망이다.

다만 정부의 10·15 부동산 대책 이후 수도권에서 전월세 매물이 감소해 임대 가격 상승 압력이 강화됐으며 등록임대사업자 제도 개선 지연으로 기업형 임대사업 활성화도 당분간 어려울 전망이다
오피스텔 시장은 아파트 규제에 따라 매매와 전월세 시장이 다른 흐름을 보일 전망이다. 2026년 매매 시장의 반사효과는 정부의 10·15 대책에서 전매 제한과 세제 중과 적용으로 제한되지만, 중대형 면적을 중심으로 전월세 가격은 상승 압력을 받을 가능성이 있다.

류강민 센터장은 "부동산 시장의 낮아진 안정성과 수익성은 건전한 시장 성숙 과정의 일환"이라며 장기 전략과 정부의 공급 구조 개선, 제도 보완의 필요성을 강조했다.

[e-mail] 전민경 기자