'후분양 기간이자' 건설사가 떠안나…"사업 말라는것" 반발

아파트 분양가 규칙 개정 예고
'공사비 이자 가산' 삭제 추진
현실화땐 분양가에 반영 못해
선분양 제한 이어 금융비 부담
건설업계 "사실상 이중규제"

서울시내 한 아파트 공사 현장 .뉴시스

국토교통부가 최근 '공동주택 분양가격 산정 규칙' 일부개정안을 입법예고하며 후분양 시 공사비에 대한 기간이자 가산 규정을 삭제했다. 막대한 이자부담을 떠안게 된 건설사들은 "사업을 하지 말라는 얘기냐"며 강하게 반발하고 있다.

9일 업계에 따르면 개정안이 통과될 경우 사업성이 급격히 저하되고 정비사업 공급에도 차질이 불가피하다는 지적이 제기되고 있다. 개정안은 △후분양 시 공사비에 대한 기간이자 가산 삭제 △기초·지반공사비의 건축비 가산 항목 이동 △무장애(Barrier-free) 시설 일부의 선택품목화 △발코니 확장 선택품목 제외 요건 정비 △제로에너지 주택·바닥충격음 저감 주택 등에 대한 가산비 근거 신설 등을 담고 있다.

업계는 이 가운데 기간이자 삭제와 기초·지반공사비 분류 변경을 가장 민감한 조항으로 꼽는다.

두 항목 모두 정비사업 추진 과정의 불확실성을 크게 높일 수 있는 요소라는 판단에서다.

반면 국토부는 이번 개정안이 실제 투입 비용을 합리적으로 반영하기 위한 취지에서 마련됐다고 밝혔다. 국토부 관계자는 "후분양 기간이자 가산 규정은 부실시공으로 선분양이 제한된 시공사의 귀책으로 발생한 비용인데, 이를 소비자에게 전가하는 것은 타당하지 않다"고 설명했다.

그럼에도 업계에서는 기간이자 삭제가 사업성에 직접적인 타격을 줄 수 있다고 본다. 업계 한 관계자는 "후분양으로 전환되면 공사기간 이자 부담이 크게 늘어나는데 이 비용을 분양가에서 제외하라는 건 사실상 사업을 하지 말라는 의미"라고 말했다. 실제로 후분양 전환 시 공사비의 80~90%를 PF대출로 조달해야 해 금융비 부담이 급증하며, 이 과정에서 발생하는 이자비용이 전체 사업비의 10~20%를 차지할 정도로 비중이 큰 것으로 파악됐다.

선분양 제한과 겹칠 경우 부담은 더 커진다. 시공사가 벌점 등으로 선분양을 할 수 없게 되면 시행자는 후분양을 선택할 수밖에 없는데, 증가한 이자비용을 분양가에 반영하지 못하면 사업성 악화가 불가피하다는 것이다. 또 다른 관계자는 "후분양 강제 → 금융비 증가 → 분양가 미반영으로 이어지는 구조는 사실상 이중 제재"라며 "조합 분담금 확대와 함께 법적 분쟁으로 비화할 가능성도 있다"고 말했다.

민간 공급 위축 가능성도 제기된다. 대한건설협회 이무송 신사업실장은 "선분양 제한이 적용될 수 있는 상위 시공사가 많아지면 향후 2년간 11만~13만가구 공급차질이 발생할 수 있다"며 "정부가 공급 확대를 강조하는 상황에서 기간이자 삭제는 정비사업 추진 여건에 역행할 수 있다"고 말했다.

기초·지반공사비를 건축비 가산 항목으로 옮기는 내용도 현장에서는 부담 요인으로 지목된다. 말뚝·지반보강·흙막이 등은 현장별 공법·수량 차이가 커 비용 변동 폭이 큰데, 산정 기준이 모호해질 경우 분양가 심사 과정에서 혼선이 발생할 수 있다는 것이다.

이 실장은 "후분양에서는 이자비용이 구조적으로 발생하는데 이를 분양가에서 제외하라는 것은 비용을 전가하는 문제가 아니라 정당한 사업비조차 인정하지 않는 것"이라며 "원가 상승과 각종 규제가 누적된 상황에서 이런 조치까지 더해지면 사업자가 감당해야 할 위험이 지나치게 커질 것"이라고 우려했다.

[e-mail] 장인서 기자