일주일 단위 급등락 반복하는 아파트, 공통점은 강남 초소형

송파 문정시영 전용 39㎡
8억→ 5억→ 9억 '롤러코스터'
잠실 리센츠 27㎡ 비슷한 양상
찾는 사람도 파는 사람도 적어
단발성 거래 한건이 시세 왜곡

서울 남산에서 바라본 송파구 아파트 단지 모습 연합뉴스

강남권 초소형 아파트 가격이 며칠 사이 수억원씩 오르고 내리는 거래가 등장했다. 거래가 끊기며 시세 기준이 사라지자 단건 거래가 가격을 좌우하는 '시세 실종' 현상이 나타나고 있다는 분석이다.

10일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 송파구 문정동 문정시영 전용 39㎡는 최근 한 달간 극단적 등락을 보였다. 지난 11월 21일 8억원에 거래된 뒤 엿새 뒤인 27일에는 5억원으로 떨어졌다가 이달 3일에는 다시 9억원에 거래되며 최고가를 경신했다. 5억원 거래는 3동 물건으로, 같은 동이 9~10월 7억7000만~7억9000만원 수준에서 거래되던 점을 감안하면 급매 성격이 강하다.

거래 흐름이 끊긴 상황에서 8억→5억→9억의 비정상적 등락이 단기간에 반복된 것이다.

잠실동 리센츠 전용 27㎡도 몇 달간 '롤러코스터' 흐름을 이어졌다. 6월 12억~14억원대이던 시세는 9월 중순 16억원까지 올랐다가 같은 달 말 12억원대로 조정됐고, 10월에는 12억대 중반~13억대 초반에서 움직였다. 이어 11월 초에는 15억8000만원까지 반등했다가 11월 말 13억원으로 내려앉았다. 거래가 고갈된 시장에서 개별 계약의 영향력이 과도하게 커진 전형적 패턴이다.

해당 평형은 투자·실수요 비중이 모두 적은 틈새 상품 특성상 거래 간격이 조금만 벌어져도 가격대가 크게 흔들리는 구조로 알려져 있다.

실제로 강남권 초소형 시장은 통상적으로 거래량이 많지 않은 데다 수요층이 좁아 특정 매물의 가격이 인근 시세에 과도하게 영향을 미치는 경우가 적지 않다. 실수요 기반도 크지 않아 수요층이 더욱 얇은 편인데, 이로 인해 거래가 끊기면 가격이 쉽게 출렁이는 구조적 취약성이 드러난다. 한 중개업소 관계자는 "시세 흐름이 사실상 끊기면서 개별 거래가 시장 전체 가격처럼 보이는 일이 잦아졌다"고 말했다.

전세 기반 매입 수요 감소도 극단적인 가격 변동에 영향을 미치고 있다.

전세 수요가 약해지면서 소형의 거래 공백이 더 길어졌고, 이로 인해 시세를 형성할 연속성이 한층 약화됐다는 분석이다. 전문가들은 이러한 급등락을 거래 공백이 만든 구조적 현상으로 보고 있다.

KB국민은행 박원갑 부동산수석전문위원은 초소형을 "외부 변수에 가장 민감하게 반응하는 틈새시장"이라며 "거래가 뜸해지면 단발성 거래가 시세처럼 착시되기 쉽고, 최근의 급등락도 시장 불안정성이 확대됐다는 신호로 볼 수 있다"고 설명했다.

[e-mail] 장인서 기자