[파이낸셜뉴스] 최근 국회 입법조사처가 '10·15 주택시장 안정화 대책의 주요 내용과 과제' 보고서를 통해 "부작용 최소화를 위해 면밀한 검토가 필요하다"고 밝혀 눈길을 끌고 있다. 특히 이번 대책이 '저자산 가구의 주택 구매 제한', '전세매물 감소와 월세화' 등에 영향을 주고 있다고 지적했다. 입법조사처가 '10·15 대책'에 대해 쓴소리를 낸 것이다.
30대, '순자산으로 규제지역 집 사는 것 불가능'
보고서는 '10·15 대책'은 주택대출 규제가 핵심적인 내용으로 자산 보유 수준에 따라 주택시장 진입 가능성에 차이를 발생시킬 것으로 분석했다. 그렇다면 대출규제가 어떤 영향을 미칠까.
통계청의 '2024년 가계금융복지조사'에 따르면 수도권 전세가구의 자산은 6억9351만원, 순자산은 5억4738만원이다.
올 9월 기준 서울 아파트 평균 가격은 12억4000만원이다. 주택담보인정비율(LTV) 40% 규제를 고려하면 평균 가격의 아파트를 매입하려면 최소 7억4400만원의 자기자본(12억4000만원 × 60%)이 필요하다. 수도권 전세가구의 평균 순자산(5억4738만원)을 고려하면 2억원가량의 자금을 추가로 마련해야 한다.
30대는 더 암울하다. 30대 가구(30~39세)의 평균 순자산은 2억5402만원이다. LTV 40% 규제만 감안해도 평균 가격의 아파트 매입이 사실상 거의 불가능한 셈이다. 여기에 3단계 스트레스DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 적용하면 대출 가능 금액은 더 준다.
한 30대는 "40% 규제에 스트레스DSR 규제까지 하면 '엄빠' 찬스 없이는 내집마련이 불가능 하다"며 "평생 집을 못 사는 게 아닐지 걱정스럽다"고 말했다.
월세가격 불안....'실수요·세입자' 대책 필요
보고서는 또 전월세 시장에 미치는 영향에 대해서도 우려를 표명했다. 핵심은 전세물량 부족으로 전세가 급등 및 월세 전환으로 주거비 부담이 가중될 우려가 크다는 점이다. 토지거래허가제 시행으로 갭투자가 차단되면서 전세 매물 감소는 불가피하다. 반면 월세 가격은 계속 오를 가능성이 크다는 점이다.
실제로 KB부동산 통계에 따르면 올해 서울 아파트 월세가격은 10년 만에 최대 상승폭을 기록하고 있다. 올 들어 10월까지 서울 아파트 월세 가격은 7.15% 상승했다. 상승률을 보면 2021년 3.56%, 2022~2024년 4~5%대를 기록했는데 올해는 2배 가까이 뛰고 있는 것이다.
보고서는 이 같은 분석을 바탕으로 우선 저자산 실수요자 보호를 위한 추가 대책 마련이 필요하다는 설명이다. 생애 최초 주택구입자 대출 지원을 확대하고, 실수요 이사 수요(자녀 교육·직장 이동 등)에 대한 대출 및 허가 예외 규정을 마련할 필요가 있다고 강조했다.
전월세 시장 안정화를 위해 전월세 대출 지원 강화, 월세 세액공제 확대, 기존 세입자 보호 조치 등을 종합적으로 추진해 임차인의 주거 불안을 해소할 대책도 필요하다고 강조했다.
지역별 차등규제가 필요하다는 의견도 제시했다. KB부동산 통계를 활용해 지난 2013년 9월부터 2025년 9월까지 서울 25개 구의 ㎡당 아파트 가격 변동을 분석한 결과 강남구는 약 248%의 높은 가격 상승률을 기록했다. 반면, 상대적으로 외곽 지역인 도봉구와 중랑구는 약 112%로 강남구의 절반 수준이다. 면적당 아파트 가격을 기준으로 서울시 각 구 대비 강남구의 가격 비율이 서초구·송파구를 제외한 대부분의 지역에서 심화되고 있다고 지적했다.
한 전문가는 “국회 입법조사처가 '10·15 대책'의 부작용을 지적한 것이나 다름없다"며 "현재 시장은 보고서의 우려대로 부작용이 커지고 있다”고 전했다.
ljb@fnnews.com 이종배 기자
※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스, 무단전재-재배포 금지