서울 독주 속 지방은 2년째 마이너스… 내년 집값 더 벌어진다[부동산 아토즈]

집값 상승률, 文정부 폭등기 추월
서울 8% 오를때 지방은 -1% 추락
내년 금리·유동성·공급 복합변수
규제 역풍까지 집값 상승 부채질
양극화 심화되고 임대시장 흔들

올해 서울 아파트 매매가가 8%가량 상승한 것으로 조사됐다. 지난해 상승률 대비 2배가량 늘어난 것으로 문재인 정부 때 집값이 폭등했던 지난 2021년 보다 오름폭이 더 컸다. 반면 서울을 제외한 다른 지역은 마이너스 변동률을 기록하거나 집값이 거의 오르지 않는 등 침체가 지속됐다.

전문가들은 내년 주요 변수로 넘치는 유동성, 금리 수준, 부동산 대책 역효과 등을 꼽고 있다. 한강벨트, 준 서울 등 일부 지역 쏠림 현상은 더 심화되고, 전월세 시장 불안도 본격화될 것으로 보고 있다.

16일 한국부동산원 주간 아파트값 통계를 분석한 결과 올해 들어 12월 8일까지 전국 아파트값은 0.79% 상승하는 데 그쳤다. 지역별로 보면 편차가 매우 컸다. 서울은 8.06% 뛴 반면 경기는 1.05% 상승했다. 인천과 지방은 각각 -0.75%, -1.21% 등으로 마이너스 변동률을 기록했다.

지난해와 비교해도 서울의 독주가 뚜렷했다. 2024년 서울 매매가는 4.50% 올랐는데 올해 상승률은 2배 가량 커진 것이다. 경기(지난해 상승률 0.54%)는 약보합에서 벗어나지 못했고 인천은 상승(1.26%)에서 하락으로 전환, 지방은 2년 연속 마이너스를 기록했다.

눈길을 끄는 것은 올해 서울 아파트 매매가 상승률이 문재인 정부 때 집값이 폭등했던 2021년 수치를 뛰어넘었다는 점이다. 당시 서울 아파트 매매가는 6.58% 오름폭을 기록했다. 문 정부 때 역대급 상승률을 올해 추월한 것이다.

이에 따라 2025년 전국 상승률 상위 10곳 가운데 8곳이 서울로 채워졌다. 송파구가 이 기간 19.78%로 1위를 기록했다. 뒤를 이어 과천시(19.30%), 성동구(17.94%), 성남 분당구(17.71%), 마포구(13.50%), 서초구(13.20%), 강남구(12.90%) 등의 순을 기록했다. 비 서울에서는 과천·분당구가 유일하게 이름을 올렸다.

매매가 상승폭이 하반기에 커진 것도 올해 주택시장의 특징이다. 실제로 6월부터 12월까지 서울 아파트값은 5.92% 뛰었다. 올해 전체 상승률(8.06%)을 고려하면 '상저하고' 흐름이 나타난 것이다. 이남수 투미부동산컨설팅 부사장은 "새 정부 출범 이후 가격 상승 기대감, 규제 역효과 등이 복합적으로 작용한 결과로 보인다"고 분석했다.

이런 가운데 전문가들은 내년 주택시장 주요 변수로 통화량, 금리 수준, 공급절벽, 부동산 대책 역효과 등을 꼽고 있다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "내년에 서울의 경우 입주물량이 크게 줄어들 것으로 전망되고 있다"며 "여기에 통화량도 계속 늘고, 금리도 하향 조정될 것으로 보여 하락 요인 보다 상승 요인이 더 많은 상황이다"고 말했다. 박원갑 KB국민은행 부동산전문위원은 "서울은 올해보다 상승폭은 둔화될 것으로 보이지만 특정 지역 집중 현상은 계속될 것으로 보인다"며 "지방도 강보합 수준이 전망된다"고 했다.

전월세 시장 불안 우려도 나오고 있다.

올해 아파트 전세가는 서울 3.21%, 전국 1.05% 등으로 오름폭이 크지 않았다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 "대출 규제로 기존 주택 소유자들의 갈아타기와 상향 이동이 어렵게 되면서 전세 수요가 늘어날 수밖에 없다"며 "내년 신규 입주 물량도 줄어드는 만큼 전월세 가격 상승이 불가피할 것"이라고 말했다.

내년에 예정된 지방 선거와 세제 개편 등도 잠재 변수로 꼽히고 있다.

[e-mail] 이종배 기자