PF 자기자본 토지비에 '최초 매입가'만 인정… 업계 "공급 차질 우려"

금융위 '부동산 PF상황 점검회의'
PF 자기자본 20%로 단계적 상향
총사업비 늘어도 토지비는 그대로
자기자본 비율 맞추기 쉽지 않아

부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본 비율 상향 등을 담은 'PF제도 개선 방안'에 대해 업계에서 우려의 목소리가 적지 않다. 20% 상향을 단계적으로 시행하기로 한 것은 긍정적으로 평가하고 있지만 부동산 금융시장을 더 경색시킬 수 있어서다. 무엇보다 자기자본으로 인정되는 토지비가 '최초 매입가'로 정해지면 개발사업이 '올 스톱'될 수 있다는 지적도 나오고 있다.

금융위원회는 지난 22일 '부동산 PF 상황 점검회의'를 열고 PF 건전성 제도 방안 등을 논의했다고 23일 밝혔다.

핵심은 자기자본 비율 상향을 오는 2027년부터 시행하기로 한 것이다.

신규 취급분부터 적용하고, 자기자본비율을 '5%→10%→15%→20%'로 4년에 걸쳐 단계적으로 높이다는 방침이다.

금융당국은 또 자기자본으로 토지비 등 프로젝트에 투입한 자금 외에 투입 예정자본, 후순위 대출 등도 포함시키기로 했다. 시행사의 자기자본 확충 부담을 낮춰준 것이다.

업계가 가장 우려하는 것은 자기자본으로 인정되는 토지비가 '최초 매입가격'이라는 점이다.

금융당국 관계자는 "최초 매입가를 원칙으로 정했고, 본PF 단계에서 공시지가와 많이 차이가 나면 '완충'하는 방안을 고려하고 있다"고 말했다. 한국디벨로퍼협회도 최초 매입가를 토지비로 인정하는 것 등 일부 항목은 보완이 필요하다는 입장이다.

가령, 100억원에 토지를 매입해 수년이 흐른 뒤 본PF 단계에서 토지가치가 500억원으로 뛰어도 자기자본 인정 토지비는 100억원이라는 것이다. 개발사업은 초기 브릿지론(토지 매입)을 거쳐 본PF로 전환된다. 본PF 단계에서 지가 상승, 인허가 완료, 용도변경 등을 고려해 토지 재평가를 실시한다.

금융당국 방침대로 최초 매입가를 기준으로 하면 총사업비는 껑충 뛰는데 토지비는 그대로인 셈이다. 토지비는 총사업비의 대부분을 차지하는 항목이다.

재평가 가치를 인정하지 않으면 결국 자기자본 비율을 맞추는 것이 현실적으로 쉽지 않다.

업계 한 관계자는 "자기자본 비율 상향은 필요하지만 토지 재평가를 인정하지 않는 것은 글로벌 기준에도 맞지 않을뿐더러 '되는 개발사업도 멈춰 서게 될 것'이다"라고 우려했다.

이어 "결과적으로 PF도 일어나지 않고, 그렇게 되면 브릿지론도 중단되면서 개발 생태계가 무너지고 주택 공급에도 막대한 차질을 빚을까 우려스럽다"고 덧붙였다.

[e-mail] 이종배 이주미 기자