늘어나는 '서울 차이나타운'...이젠 강남3구도 안심 못한다

지난해 소유권이전등기 보니
1년새 외국인 수요 10.7% ↑
강남3구, 한강벨트 40% 집중
"실거주자 증가도 일부 영향"

서울 남산에서 바라본 시내 아파트 단지 모습. 연합뉴스

외국인 서울 집합건물 소유권이전등기 신청 건수 추이

(단위: 건수)

시기	건수
2022년	1298
2023년	1443
2024년	1727
2025년	1911

(출처: 법원 등기정보광장)

[파이낸셜뉴스] 서울 아파트 집값이 가파르게 오르는 가운데 외국인들의 서울 집합건물(아파트·다세대·연립·오피스텔) 매수 건수가 1년만에 10% 넘게 급증한 것으로 나타났다. 특히 외국인 10명 가운데 4명은 강남3구(강남·서초·송파)와 한강벨트(용산·마포·성동·광진·동작구)에 집을 마련했다.

■'서울 집 사자' 외국인 4년 연속 증가
4일 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 1년 동안 외국인들의 서울 집합건물 소유권이전등기 신청 건수는 1911건으로 전년 1727건 대비 10.7% 급증했다. 2022년 1298건, 2023년 1443건 등 4년 연속 상승세다.

2025년 외국인 서울 집합건물 소유권이전등기 신청 지역

(단위: 건수)

구분	지역	건수
강남3구	강남구	125
	서초구	123
	송파구	100
한강벨트	마포구	103
	용산구	89
	광진구	78
	성동구	76
	동작구	51

(출처: 법원 등기정보광장)

매매 지역은 강남3구(348건)와 한강벨트(397건)에 집중됐다.

전체 1911건 가운데 39%에 이르는 수준이다. 강남3구 가운데는 강남구가 125건으로 가장 인기가 높았고 서초구 123건, 송파구 100건 순이었다. 한강벨트는 마포구 103건을 시작으로 용산구 89건, 광진구 78건, 성동구 76건, 동작구 51건 등이 뒤를 이었다.

국적별로는 중국이 820명(42.9%)으로 가장 많았고 미국이 583명(30%)으로 뒤를 이었다. 중국과 미국이 전체 72% 이상 차지했다.

돈 많은 외국인들이 집값 급등 지역을 중심으로 투자에 나선 것으로 분석된다. 한국부동산원에 따르면 지난해 송파는 20.92%, 서초 14.11%, 강남은 13.59%가 뛰었다. 한강 주변의 마포, 용산은 각각 14.26%, 13.21% 급등했다.

■집단 거주지 형성해 주변 지역 매매
투자 외에 실거주가 늘어난 것도 이유로 거론된다. 고준석 연세대 경영전문대학원 상남경영원 교수는 "정부가 지난해 8월 외국인들을 대상으로 토지거래허가제를 실시했는데도 전체 소유이전등기 건수가 늘었다는 것은 실수요도 투자 목적 못지 않게 증가했다는 뜻"이라며 "국내 거주하는 외국인 추이를 보면 계속 늘어나고 있다"고 설명했다.

단일 지역 기준 매매 건수 1~3위가 영등포구(162건), 구로구(157건), 금천구(138건)인 점이 이를 뒷받침한다. 해당 지역은 중국 국적 외국인들이 집단 거주지를 형성한 곳이다. 구로구, 금천구 집합건물 매매 외국인 가운데 91~92%는 모두 중국인이며 영등포구도 절반을 넘는다. 이재수 강원대학교 교수는 "우리가 외국에 나가 '코리아타운'을 형성하는 것처럼 외국인들이 한국에 살 때도 비슷한 경향이 있다"며 "사업을 통해 자산 축적이 되니까 그 돈이 부동산 투자로 이어지는 것"이라고 분석했다.

그러면서 "이들 입장에서는 그 건물을 통해 사람들을 모으고 또 사업을 확장하는 선순환 구조를 만들어 나갈 수 있다"고 덧붙였다.

업계는 당분간 이런 분위기가 이어질 것으로 예측했다.

부동산 업계 관계자는 "한중 정상회담 개최 등 이재명 정부가 들어서면서 중국과의 관계 개선 움직임이 보이고 있다"며 "중국인들의 서울 아파트 수요가 더 많아질 수 있다"고 내다봤다.

[e-mail] 권준호 기자