최근 부동산 시장에서 전세난이 심화되고 월세 전환이 가속화되는 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다. 특히 지난 10월 15일 부동산 대책 이후 규제지역으로 지정된 광명시의 경우, 수요가 높은 ‘철산래미안자이’ 아파트의 전세 매물은 총 2,072가구 중 13건에 불과한 상황이다. 해당 단지의 전세금은 상반기 대비 1억 원 이상 상승해 7억 원대에 거래되고 있으며, 월세 또한 보증금 2억 원에 월 임대료 200만 원 수준이 일반화되는 등 불과 3개월 만에 약 34% 상승하는 가파른 오름세를 보였다.
한국건설산업연구원은 내년 수도권 전세금 상승률이 4.0%를 기록하며 주택 매매가격 상승률(0.8%)의 5배에 달할 것이라는 전망을 내놓았다. 이는 신규 입주 물량 감소와 매수세 둔화로 인한 전세 수요 증가, 실거주 수요 확대 등이 원인으로 꼽힌다. 서울 아파트 시장에서는 전세난과 함께 월세 거래 비중이 빠르게 늘고 있는데, 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 2025년 1월부터 9월까지 서울 아파트 월세 거래 비중은 62.6%로 전년 대비 5.2%포인트 상승했다. 연도별 월세 비중은 2021년 43.0%에서 꾸준히 증가해 2025년 10월 기준 62.7%를 기록하며 월세화 현상이 가속화되고 있다.
이러한 가격 상승과 월세화 현상은 아파트 공급 감소의 영향이 큰 것으로 분석된다. 2025년 1월부터 9월까지 수도권 아파트 착공 실적은 전년 동기 대비 7% 감소했으며, 서울의 분양 실적은 전년 대비 48.4% 급감해 1만 가구에도 미치지 못했다. 여기에 2020년 시행된 임대차 2법의 4년 주기 만료 시점이 도래하면서 전세금이 시세에 맞춰 한꺼번에 조정되고 있으며, 서울 전역과 경기도 핵심 지역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 매물 감소와 신규 공급 부족이 겹쳐 전월세 가격 상승을 부추기고 있다. 실제 2025년 1월부터 9월까지 수도권 아파트 월세 가격 상승률은 6.27%로 최근 10년 내 최고치를 기록했다.
이 같은 시장 환경 변화는 2030세대의 내 집 마련 전략에도 영향을 미치고 있다. 전세사기 피해자의 약 70%가 20·30대에 집중되면서 전세에 대한 불신이 커진 데다, 10월 15일 부동산 대책 이후 아파트 매입 여건이 더욱 까다로워졌기 때문이다. 이에 따라 규제 영향이 상대적으로 적은 역세권 신축 오피스텔로 눈을 돌려 내 집 마련을 서두르는 2030세대가 늘고 있다.
이러한 흐름 속에서 지하철 4호선 과천정보타운역(예정) 도보 1분 거리에 위치한 ‘과천 렉서’ 오피스텔이 주목받고 있다. 과천시는 최근 1년간 전국에서 가장 높은 주택 가격 상승률을 기록하며 토지거래허가구역으로 추가 지정되었으나, 과천 렉서는 비아파트 상품으로 분류돼 LTV 70%가 적용되므로 아파트 매입이 어려운 청년층에게 접근 가능한 대안으로 평가받는다. 해당 단지는 과천지식정보타운의 중심에 위치해 4호선 과천정보타운역(예정)과 넷마블 G-Town 개발사업의 인접 수혜 단지로 꼽히며, 실거주와 투자를 동시에 고려하는 수요층의 관심을 받고 있다.
과천 렉서 상업시설 또한 인근 주거단지 8,400여 세대와 지식정보타운 내 약 2만 7,000여 명의 근무자가 형성하는 탄탄한 배후수요를 갖추고 있다. 특히 대로변 코너 입지를 확보해 주변 직장인과 거주민의 유입이 집중되는 스트리트 상권 형성이 예상되며, 2027년 과천지식정보타운역이 개통될 경우 역세권 상권으로서의 집객력이 더욱 강화될 전망이다.
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