서울은 재개발·재건축 붐… 지난해 76곳 지정 '7년來 최대' [부동산 아토즈]

오세훈표 신통기획·모아타운 영향
정비사업, 전체공급의 80% 떠맡아
이주비 대출완화·분쟁조정 기구 등
공급속도 올릴 정책 뒷받침 필수

지난해 서울에서 재개발·재건축 등 정비구역으로 신규 지정된 곳이 76개 구역에 이르는 것으로 조사됐다. 이는 최근 7년간 최대 규모다. 빠른 주택 공급으로 이어지기 위해서는 이주비 규제완화 등 정비사업 활성화가 필요하다는 것이 전문가 및 업계의 설명이다.

6일 서울시에 따르면 지난해 재개발 40곳, 재건축 36곳 등 총 76개 구역이 정비구역으로 지정됐다. 이는 전년 대비 2배가량 늘어난 수치로 최근 7년간 최대치이다.

업계 한 관계자는 "이 같은 수치는 예전 과거와 비교해도 역대급 수준"이라고 말했다.

서울시 통계를 보면 지난 2019년~2021년에는 신규 지정이 거의 이뤄지지 않았다. 세부적으로 보면 2019년 5개 구역, 2020년 13개 구역, 2021년 5개 구역 등에 불과했다. 이후 오세훈 시장 취임 이후 2022년에 20개 구역으로 늘었고, 2023년과 2024년에는 30개 구역을 웃돌더니 2025년에는 76개 구역으로 급증한 것이다.

주택·건설협회 한 관계자는 "지난 2021년부터 2021년까지 신규 지정이 거의 이뤄지지 않았던 '정비사업 암흑기'가 서울 주택 공급난의 주요 원인으로 분석되고 있다"며 "2023년~2025년에 148개 구역이 지정됐는데 서울시의 신속통합기획, 모아타운 등 친 정비사업 정책이 크게 작용한 것으로 보인다"고 분석했다.

업계에 따르면 서울 주택 공급에서 정비사업 역할은 더 중요해 지고 있다. 최근 들어 서울 주택공급의 80% 이상을 담당하고 있다. 주택산업연구원 분석에 의하면 지난 2023년 서울 아파트 준공 물량 가운데 재개발·재건축 비중이 80% 이상이다. 부동산R114의 올해 서울 아파트 공급계획(총 가구수 기준)을 봐도 정비사업으로 통해 공급되는 물량 비중이 82%에 이른다.

이지현 주택산업연구원 도시정비실장은 "택지개발사업을 통한 도심 주택공급은 사실상 쉽지 않다"며 "최근에는 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 위기, 시장 침체 등으로 일반 소규모 아파트 공급도 위축되면서 정비사업의 중요성이 더 커지고 있다"고 말했다.

이에 따라 시장에서는 서울 주택공급난 해소를 위해서는 다수의 현장이 '빠른 공급'으로 이어질 수 있도록 제도적 뒷받침이 필요하다는 설명이다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "새 정부 역시 주택공급에서 정비사업 중요성은 인식하고 있지만 실제 사업 과정에서 허들은 더 늘어난 상황이다"고 전했다.

업계는 우선 주택 투기와 무관한 이주비 대출규제를 완화해야 한다는 설명이다. 이대열 한국주택협회 본부장은 "이주비 대출규제 강화로 사업성 악화 및 조합원 분담금 증가가 우려되고 있다"며 "이주비 대출을 일반 가계대출과 분리해 관리할 필요가 있다"고 강조했다.

또 조합원 다툼 등 분쟁을 해소할 수 있는 강제력 있는 장치·기구가 필요하다는 설명이다. 이현석 건국대 교수는 "조합원 간 내분과 다툼도 사업 지연의 주요 원인"이라며 "현재도 분쟁을 조율할 수 있는 장치가 있는데 권고에 불과하다. 지자체 등이 강제적으로 다툼을 조정할 수 있는 시스템을 구축할 필요가 있다"고 말했다.

국회에 계류된 재개발·재건축 활성화 법안도 조속 논의 및 통과가 필요하다는 설명이다. 한 관계자는 "새 정부도 정비사업 활성화에 대해서는 공감하고 있다"며 "하지만 실제 행동으로 옮겨진 것은 없다.

규제 완화 방안에 대한 조속한 논의와 토론을 통해 합의점을 찾는 것이 시급하다"고 주문했다.

[e-mail] 이종배 최아영 기자