후분양 시공사 떠안은 공사비 이자만 44억… 금융비용 눈덩이

후분양 공사비 시뮬레이션 해보니
아파트 분양가 규칙개정 시행 앞둬
선분양 제한에 금융비까지 이중고

후분양 공사비 기간이자 가산규정 삭제를 골자로 한 '공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙' 개정안이 원안대로 시행될 가능성이 커지면서 우려의 목소리가 커지고 있다. 후분양 공사비 기간이자를 분양가격에 포함시켜서는 안 된다는 것이 핵심이다.

업계가 분석한 결과 수도권 A사업장의 경우 후분양 공사비 기간이자 비용이 44억원에 이른다. 결국 조합·시행사 등 사업주체나 시공사가 부담해야 한다는 의미이기 때문이다.

7일 업계에 따르면 '공동주택 분양가격 산정 등에 관한 규칙' 개정안이 입법예고를 끝내고 시행을 앞두고 있다.

주택·건설협회는 입법예고 기간에 '신중 검토'의견을 전달했다. 하지만 국토부는 원안대로 시행한다는 계획으로 알려졌다. 선분양이 제한된 시공사의 귀책으로 발생한 비용을 분양가에 포함시켜 소비자에게 전가하는 것은 타당하지 않다는 것이 핵심이다.

업계 시뮬레이션 결과 840여가구 규모의 경기 오산의 A 아파트 현장은 후분양 공사비 기간이자 비용이 44억2000만원에 이르는 것으로 조사됐다. 이 단지는 지난 2022년 7월에 착공해 2024년 5월에 모집공고를 냈다. 지난 2021년 6월에 착공해 2024년 9월에 공급된 서울의 B 재건축 단지의 경우 후분양 공사비 기간이자 비용이 7억1000만원 가량으로 추산됐다.

새 규칙이 시행되면 앞으로는 이 같은 후분양 공사비 기간이자 비용을 분양가에 포함시키지 못하게 된다. 결국 44억원에 이르는 비용을 조합 등 사업주체가 부담하거나 아니면 시공사가 떠안아야 하는 셈이다.

업계 한 관계자는 "이자비용을 소비자가 부담하느냐 사업주체가 부담하느냐가 핵심"이라며 "문제는 후분양 공사비 기간이자 가산규정이 삭제되면 사업주체·시공사 입장에서는 최소한의 원가도 반영하지 못하는 점"이라고 강조했다.

후분양 공사비 기간이자는 공사비 조달을 위한 금융비용이다. 현재도 기간이자는 매우 제한된 범위 내에서 원가에 반영하고 있다. 이를 인정하지 않으면 손실이 불가피 하다는 설명이다. 특히 지방 정비사업의 경우 사업성 악화로 사업 추진이 불가능할 것으로 보고 있다.

주택·건설사업자에 대한 과도한 규제도 문제다. 부실시공·하자 등의 경우 소관 법령에서 처벌하고 있는데 이와 별도로 선분양도 일정 기간 못하도록 하고 있다.

건설사 한 임원은 "선분양 제한 시 사업자가 부담해야 될 금융비용이 눈덩이처럼 불어난다"며 "여기에 공사비 가산이자를 삭제하는 것은 과도한 규제"라고 하소연했다.

[e-mail] 이종배 장인서 기자