공급대책 입주까지 '하세월'
'실제 주택 공급효과' 미지수
용도전환 등 단기대책 필요
[파이낸셜뉴스] '부동산 산책’은 전문가들이 부동산 이슈와 투자 정보를 엄선해 독자들에게 전달할 예정입니다. <편집자주>
'실제 주택 공급효과' 미지수
용도전환 등 단기대책 필요
정부의 '1·29 주택공급' 대책이 발표됐습니다. 핵심은 수도권 우수 입지에 약 6만가구를 신속히 공급하는 것입니다. 판교 신도시의 2배 규모이고, 여의도의 1.7배 규모라고 합니다. 특히 서울 우수 입지 중 하나인 용산구 일대에 1만3501가구가 계획됐습니다.
입주는 언제?...분양가는 또 얼마나 오를까
입지만 놓고 보면 노른자 땅입니다. 문제는 대부분 오는 2030년이 돼야 착공이 가능하다고 합니다. 또 지자체와 협력이 필요한데 과연 주택공급 효과가 얼마나 날 수 있을까요.
당장 강남 3구와 한강벨트 지역의 집값은 폭등하고 있는데, 용산 등 일부를 제외하고 나머지 부지는 얼마나 선호할지 의문입니다. 그리고 입주까지 10년 넘게 기다려야 하는데, 과연 분양가는 어떻게 될까요. 이미 토지거래허가구역으로 묶이면서 서울 전세 물량은 바닥났고, 월세 물량도 없어 전월세 모두 폭등하고 있습니다.
한마디로 현재 가장 요구되는 주택 공급 정책은 '더 단기적'으로 해결할 수 있는 방안입니다. 온라인 시장이 성장하면서 상가 공실이 다시 증가하고 있습니다. 그리고 프라임급 오피스나 A급 오피스와 달리 B·C급 오피스 역시 고전을 하고 있습니다. 인공지능이 등장하면서 스마트 오피스 열풍도 불고 있는데요. 오래된 오피스나 꼬마빌딩은 더 인기가 없는 것이 요즘 현실입니다.
여기에 지식산업센터는 공급 과잉 등으로 엄청난 규모의 공실이 존재하고 있습니다. 비어가는 부동산들을 잘 활용한다면 충분히 단기간에 전월세 문제를 해결할 수 있습니다.
단기 대책 빠져...상업 공실 '주거 전환' 필요
이미 생활형숙박시설은 주거용 오피스텔로 쉽게 고칠 수 있도록 규제가 완화됐습니다. 그런데 도심형 상가나 오피스, 지식산업센터 등은 아직도 많이 비어있습니다. 이들 공실 상품을 공유주거나 공유숙박 등으로 전환할 수 있도록 물꼬를 터 주는 것이 필요합니다.
미국 맨해튼 소호에 가면 바로 스튜디오라고 하는 원룸들이 있습니다. 주거는 물론 오피스, 상가 등 필요한 용도로 사용할 수 있는 것이 특징입니다.
즉, 우리도 현재 비어있는 부동산에 대한 용도규제를 완전히 풀어서 가장 모자란 주거 기능이나 숙박 기능으로 쉽게 전환될 수 있도록 해야 합니다.
기존 상가나 오피스, 지식산업센터 등을 공유주거 방식으로 리모델링하면 엄청난 물량의 전월세 공간이 공급될 수 있습니다. 최근 급증하는 외국인 관광객을 수용할 저가형 숙박시설도 모자라다고 합니다. 기존 건물을 공유숙박인 호스텔로 쉽게 전환이 될 수 있도록 해 준다면 단기간에 엄청난 규모의 숙박시설을 공급할 수 있습니다.
이 외에도 다양한 단기 주택공급 대책이 가능합니다. 그런데 정부는 10년 이후에 입주하는 공급 대책만 반복해서 내놓고 있습니다. 일단 단기적으로 공급할 수 있는 방법을 먼저 찾아서 시대에 맞는 공간으로 바꿔주는 방식의 공급 대책이 나와야 합니다.
/최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수
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ljb@fnnews.com 이종배 기자
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