백조가 된 애물단지...안팔리던 그집, 웃돈만 3억 붙었다

서울 미분양 100여가구 감소
강서·구로·강동서 집중 소화
지방발 서울 아파트 매매는 증가
"외곽이라도 뛰어들자" 수요 확대

5일 오후 서울 용산구 남산 전망대에서 바라본 서울 도심 아파트가 희뿌연 대기에 갖혀 있다. 뉴시스

[파이낸셜뉴스] 서울 아파트 시장의 골칫거리였던 미분양 물량이 소진되고 있다. 공급 절벽 우려 속에서 집값 상승세가 이어지자 실수요는 물론 지방 거주 수요까지 서울로 몰리며 매수 움직임이 확산되는 모습이다.

5일 국토교통부 주택통계에 따르면 지난해 12월 서울 아파트 미분양 물량은 939가구로 전월 대비 9.5%(98가구) 감소했다. 특히 준공 후 미분양은 같은 기간 769가구에서 673가구로 12.5%(96가구) 급감했다. 한 달 사이 100여가구가 시장에서 소진된 셈이다.

미분양 감소는 그간 물량이 집중됐던 서울 외곽 지역에서 두드러졌다. 강서구는 145가구에서 107가구로 26.2% 줄었고, 구로구도 132가구에서 99가구로 25.0% 감소했다. 강동구 역시 379가구에서 357가구로 5.8% 줄었으며, 광진·동대문·강북구에서도 일부 물량이 소화됐다.

미분양 단지에서 프리미엄이 붙는 사례도 잇따르고 있다. 고분양가 논란이 있었던 노원구 '서울원 아이파크'는 분양 당시 558가구가 미분양됐지만, 최근 전용 72㎡ 분양권이 약 3억원의 웃돈이 붙은 14억4877만원에 거래됐다. 성북구 '창경궁롯데캐슬시그니처' 전용 59㎡는 지난해 12월 11억7515만원에 손바뀜되며 직전 신고가 대비 약 2억원 올랐고, 동대문구 '이문아이파크자이' 역시 전용 59㎡ 분양권에 2억7000만원가량의 프리미엄이 형성됐다.

이 같은 흐름은 서울 청약시장이 한때 침체됐던 배경과 대비된다. 부동산 경기 둔화와 정국 불안, 공사비 상승에 따른 분양가 부담으로 서울 외곽을 중심으로 미분양이 쌓였지만, 신축 공급 감소와 집값 상승세가 이어지며 '지금 아니면 집을 사기 어렵다'는 포모(FOMO) 심리가 다시 고개를 들었다는 분석이다.

서울 외 지역 거주자의 서울 내 아파트 매매건수

(단위:건)

시기	건수
2025년 10월	3088
11월	1296
12월	1351

(출처: 부동산R114)

서울 미분양이 빠르게 줄어드는 것과 달리 지방은 여전히 5만가구 안팎의 미분양 물량이 해소되지 않고 있다. 그럼에도 지방 거주자의 서울 아파트 매수는 오히려 증가세로 돌아섰다. 부동산R114에 따르면 지난해 12월 서울 외 지역 거주자가 서울 아파트를 매입한 건수는 1351건으로 전월 대비 증가했다. 10·15 대책 이후 급감했던 수요가 한 달 만에 반등한 것이다.

지방 미분양이 5만가구 이상 유지되는 상황에서도 서울 매수로 눈을 돌리는 배경에는 인프라 격차와 집값 상승 기대가 있다. 실제 지난해 9~12월 지방 미분양 주택은 매달 5만가구를 웃돌았고, 미분양 비중 역시 수도권 대비 꾸준히 확대됐다. 반면 서울 외곽 지역을 중심으로 매매 수요가 늘며 은평·노원·성북 등에서는 거래량이 큰 폭으로 증가했다.

전문가들은 지방 대비 서울의 인프라 우위와 집값 상승 속도 차이가 수요 쏠림을 부추기고 있다고 진단한다. KB부동산에 따르면 올해 1월 마지막 주 서울 주간 아파트 매매가격지수는 1년 전보다 12.8% 상승했지만, 6개 광역시는 오히려 하락했다.

여기에 내년 서울 아파트 입주 물량이 1만2985가구로 예상되며 공급 절벽 우려도 여전하다. 최근 정부가 공급 대책을 내놓았지만 실제 입주까지는 상당한 시간이 필요한 만큼, 서울 아파트에 대한 선호와 미분양 소진 흐름은 당분간 이어질 것이라는 전망이 나온다.

업계 관계자는 "매수 우위 시장이 지속되는 한 서울 쏠림 현상도 쉽게 꺾이진 않을 것"이라고 말했다. [e-mail] 최아영 권준호 기자