5월 9일 전 가계약·거래약정은 유예혜택 못 받아

다주택 중과 보완대책 Q&A
구입한 아파트에 세입자 거주시
계약기간까지 대출 회수 안해
전세대출 보유자가 투기지역 내
시가 3억 초과 아파트 사면 예외
강남3구·용산 제외 조정대상지역
임차기간 6개월 남은 매물은 가능
무주택자 실입주 기한 6개월 유예

연합뉴스

정부가 다주택자 양도소득세 중과와 관련해 5월 9일 양도에서 '계약'까지 거래 인정기간을 늘리고 세입자가 있는 경우 실거주 의무를 유예하기로 한 것은 다주택자 매물이 시장에 거래될 수 있도록 유도하기 위해서다. 토지거래허가구역 내 주택 매입은 원칙적으로는 무주택자여야 하기 때문이다. 무주택자가 다주택자가 양도세 중과를 피하기 위해 던진 매물을 살 수 있도록 길을 열어둔 것이다.

이번 대책으로 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료에 맞춰 조정대상지역 내 다주택자 매물을 무주택자가 매수할 수 있도록 매수자의 입주기한을 4∼6개월 유예한 것이다. 또한 다주택자의 전세 낀 매물을 5월 9일까지 매입계약을 체결하는 무주택자의 실입주를 최대 2028년 2월까지 미뤄주기로 했다.

재정경제부는 12일 정부세종청사에서 이 같은 내용이 포함된 '다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 및 보완 방안'을 발표했다. 양도세 중과 유예에 대해 국민들이 궁금해하는 사항을 알기 쉽게 정리했다.

Q. 신규 지정 조정대상지역 주택은 토지거래허가제도상 실거주 의무가 유예(4개월→6개월)되고 매수인이 무주택자로 제한되는데, 허가일로부터 잔여 임차기간이 6개월 미만 주택을 매수하는 경우에도 매수인이 무주택자로 제한되나.

A. 무주택자로 제한되지 않는다. 신규 지정된 조정대상지역의 경우 잔여 임차기간이 6개월 미만인 다주택자 보유주택을 매수하는 것은 무주택자 여부와 상관없이 가능하다.

Q. 5월 9일 전 체결하는 가계약 또는 토지거래허가를 받기 위한 사전 약정만으로도 중과가 유예되나.

A. 가계약 또는 토지거래허가 전 사전 거래 약정은 '계약'에 해당하지 않는다. 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙 서류로 확인되는 경우에 한해 계약요건이 충족된 것으로 본다.

Q. 5월 9일까지 계약한 후 토지거래허가일 기준 잔여 임대차 계약 기간이 4개월 미만(예: 3개월)인 경우 임대차계약 종료 후 바로 실거주해야 하나.

A. 허가일 기준 잔여 임대차 계약 기간이 4개월 미만인 경우에는 기존 규정과 같이 허가일로부터 4개월 내에만 입주하고 2년간 실거주하면 된다.

Q. 토지거래허가 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하도록 유예됐다. 토지거래허가 대상의 경우 현행 제도상 허가 후 4개월 내 실입주해야 하는데, 6개월 내 잔금·등기가 가능한가.

A. 가능하다. 신규 지정지역은 계약일로부터 6개월 내 잔금·등기하고, 토지거래허가일로부터 6개월 내 입주해 2년간 실거주하면 된다. 관련 규정 개정을 통해 6개월 내 실입주 조건으로 토지거래허가를 받을 수 있도록 조치할 예정이다.

Q. 임대 중인 주택에 대한 실거주 의무 유예가 적용된 토지거래허가는 언제부터 신청할 수 있고, 언제부터 허가가 가능한가.

A. 2월 내 관련 규정이 개정될 예정이며, 개정 이후 허가가 가능하다. 부동산거래신고법에 따르면 신청일부터 15영업일 이내 허가 심사를 하도록 돼 있으므로 허가 가능 시점을 고려해 신청하면 된다. 예를 들어 2월 12일 신청할 경우 15영업일 이후인 3월 10일 이전 허가가 가능하다.

Q. 임대 중인 토지거래허가 대상 주택에 대한 실거주 의무 유예를 적용받기 위해 추가로 제출해야 할 서류가 있나.

A. 전세 계약서 또는 임대차 계약서, 개인정보 동의서 등이 필요하다. 이번 실거주 유예는 매도자가 양도세 중과 대상 다주택자이고, 매수자가 무주택자인 경우로서 임대 중이거나 전세권이 설정된 조정대상지역 소재 주택을 거래할 때 적용된다. 이를 확인하기 위한 서류다.

Q. 전세대출을 이용 중인 사람이 규제지역 내 3억원 초과 아파트를 구입할 경우 전세대출이 회수된다. 이번 조치에도 불구하고 이 규제로 인해 전세대출 이용 중인 무주택자의 주택 매수는 사실상 어려운 것 아닌가.

A. 구입한 아파트에 세입자가 거주 중인 경우 해당 임대차계약의 잔여 기간까지는 전세대출이 회수되지 않는다. 다만 전세대출 보유자가 투기·투과지역 내 시가 3억원 초과 아파트를 취득하면 해당 아파트 소유권 이전 등기 완료일에 대출이 회수된다.

Q. 매수자가 무주택자로 제한된다고 했는데, 무주택자는 분양권이나 입주권도 없어야 하나. 토지는 괜찮은가.

A. 무주택자의 정의는 주택이 없어야 하고, 분양권·입주권도 없어야 한다.

무주택자 여부를 보는 시점은 허가 신청 시를 기준으로 한다. 전입신고 의무 유예의 경우 대출 신청일을 기준으로 판단한다.

토지는 해당 사항이 아니다.

[e-mail] 최용준 정상균 기자