5월 9일까지 계약 체결분 중과 배제
강남3구·용산구 4개월, 신규 6개월 차등
대출 규제로 강남3구 진입 자금부담 클듯
강남3구·용산구 4개월, 신규 6개월 차등
대출 규제로 강남3구 진입 자금부담 클듯
[파이낸셜뉴스] 정부가 다주택자에 대한 양도소득세 중과 유예를 당초 예정된 5월 9일 종료하겠다고 밝히면서 서울 아파트 시장이 카운트다운 국면에 들어섰다. 설 연휴가 겹치며 거래 현장은 숨 고르기에 들어갔지만, 매도·매수자 간 셈법은 한층 복잡해지고 있다.
■5월 9일 계약 기준 4·6개월 변수
20일 부동산 플랫폼 '아실'에 따르면 서울 아파트 매매 매물은 정부 발표가 있었던 지난 12일 6만2357건에서 15일 6만5439건까지 일시적으로 늘었다가 18일에는 6만4207건으로 다시 줄었다. 유예 종료 발표 직후 단기 변동은 있었지만 연휴 영향을 감안하면 매도 물량이 급증한 것으로 보기는 이르다. 같은 기간 전월세를 포함한 총매물 역시 10만1924건에서 10만1896건으로 비슷한 수준을 유지했다.
정부는 기존 '2026년 5월 9일까지 양도' 기준을 '5월 9일까지 매매계약 체결'로 보완했다. 가계약은 인정하지 않고 계약금 지급 사실이 증빙돼야 한다. 강남3구와 용산구는 계약일로부터 4개월 내 잔금·등기를 마쳐야 하고, 지난해 10월 16일 이후 신규 지정된 조정대상지역은 6개월이 부여된다.
김효선 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "정책 신뢰성 확보 차원의 예정된 수순이지만 계약 기준 보완과 실거주 의무 유예는 시장 충격을 완화하기 위한 절충적 장치"라며 "단기적으로는 5월 이전 매물 출회 가능성이 거론되지만 중장기적으로는 선별적 거래 구조가 강화될 수 있다"고 진단했다.
특히 정부 발표일 현재 체결된 임대차계약이 있는 주택은 실거주 의무와 주택담보대출 전입 의무를 임대차 만료 시점까지 유예할 수 있다. 다만 혜택은 무주택자에 한정된다.
■기존 토허구역은 속도전·신규는 신중
매수자 입장에서도 계산은 복잡하다. 강남3구와 용산 등 기존 토지거래허가구역은 계약 후 4개월 내 잔금·등기를 마쳐야 해 자금 조달 일정이 촉박하다. 무주택자만 매수가 가능하고 실거주 요건을 충족해야 하는 만큼 대출 한도와 DSR 규제를 고려한 자금 마련이 관건이다.
반면 지난해 10월 이후 신규 지정된 조정대상지역은 잔금 기한이 6개월로 상대적으로 여유가 있다. 다만 이 역시 무주택자에 한해 적용되는 만큼 유주택자의 진입 장벽은 여전히 높다. 결국 토허구역 진입 희망자는 '자금 속도전', 신규 지역 수요는 '시간 활용'을 두고 계산이 엇갈리는 분위기다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "규제지역 지정 시점과 임대차 잔여 기간, 매수자의 무주택 여부 등에 따라 잔금과 실입주 시점이 달라질 수 있다"고 설명했다.
거래 속도와 가격 반응은 지역별로 차이를 보일 수 있다. 양지영 신한프리미어 패스파인더 전문위원은 "강남3구와 용산은 토허구역으로 묶여 있고 매수자가 무주택자로 제한돼 거래 활성화에는 한계가 있을 수 있다"며 "신규 조정대상지역 외곽은 매물 소화 속도가 상대적으로 더딜 수 있어 지역 간 격차가 벌어질 가능성이 있다"고 분석했다.
가격 흐름에 대해서는 신중론이 우세하다. 매물 증가가 곧바로 급락으로 이어지기보다는 상승폭 둔화에 그칠 가능성이 높다. 실제 거래는 5월 직전에 몰릴 것으로 보인다. 양지영 전문위원은 "5월 이후 시장은 양도세 중과 복원 자체보다 보유세와 금리, 공급 일정 등 거시 변수의 조합이 더 큰 영향을 미칠 것"이라고 내다봤다.
en1302@fnnews.com 장인서 기자
※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스, 무단전재-재배포 금지