임대공급 재편·장기 고정금리 공급 병행 주문
[파이낸셜뉴스] 김용범 청와대 정책실장이 22일 주택시장을 '신용을 매개로 확장과 수축을 반복하는 자산시장'이라고 진단했다. 이어 투자 목적으로 사용되는 담보대출이나 갭투자 전세금 등의 '레버리지'가 신용 수축 땐 거시경제 위기로 전이될 수 있다고 지적하며 이를 점진적으로 축소하겠다는 정책방향성을 분명히했다.
김 실장은 이날 페이스북에 올린 글에서 수도권 아파트 및 비거주 다주택을 매입할 때 레버리지에 대한 의존이 지나치게 높은 현재 구조에 대해 "과연 지속 가능한가"라고 되물으며 이같이 말했다.
김 실장은 이어 "중요한 것은 가격을 직접 통제하는 것이 아니라 기대 구조를 재편하는 일"이라며 "자산 가격이 앞으로도 동일한 조건으로 신용을 활용할 수 있을 것이라는 전제를 반영한다"고 설명했다.
그러면서 정책 신호로 "투자 목적 주택 매입에 대한 위험가중치 조정, 비거주 다주택 대출의 단계적 LTV 축소, 만기 구조의 차등화"를 언급하며 "같은 신호가 일관되게 축적될 경우 기대수익률은 재평가된다"고 적었다.
김 실장은 비거주 다주택 매입 레버리지에 대해 "상승기의 수익은 사적으로 귀속되지만, 하락기의 손실은 금융기관의 건전성 저하와 신용 위축을 통해 사회 전체로 전이될 수 있다"며 "수익은 개인에게 남고 위험은 구조적으로 사회화되는 비대칭이 발생한다"고 지적했다. 이어 "핵심은 가격의 높고 낮음이 아니라, 레버리지가 가격 변동을 시스템 리스크로 증폭시키는 구조"라고 했다.
다만 김 실장은 "현재의 구조에서 다주택자의 레버리지는 신규 주택 유효수요와 임대 공급의 한 축을 담당해왔다"며 "투자 목적 레버리지를 축소한다면 그 공백을 무엇으로 대체할 것인지에 대한 논의가 반드시 병행돼야 한다"고 밝혔다. 이에 "신용 재정렬은 임대 공급 구조의 재편과 동시에 추진돼야 한다"고 강조하면서 "장기 안정 임대를 제공하는 기관형 사업자의 육성, 공공·준공공 임대의 확대, 거주 목적 장기 고정금리 금융의 체계적 공급은 대안적 축이 될 수 있다"고 했다. 또 "세제·금융·공급 정책의 정합성은 여기에서 핵심적"이라고 덧붙였다.
김 실장은 "정책의 책임은 가격 수준을 인위적으로 방어하는 것이 아니라, 가격 변동이 금융 시스템의 연쇄 불안으로 전이되지 않도록 경로를 관리하는 데 있다"고 강조했다.
끝으로 김 실장은 "전환은 점진적이어야 한다. 그러나 방향은 선명해야 한다"며 "신용의 질서는 투기적 기대를 증폭시키는 구조가 아니라, 거주 안정과 금융 건전성을 동시에 지탱하는 구조로 이동해야 한다"고 강조했다.
west@fnnews.com 성석우 기자
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