민간보다 6년 빠르게 도심 공급… 공공재개발 20곳 본궤도

LH 수도권 3만5천가구 공급 속도
금융부담 없고 높은 용적률 장점
사업성 높아 대형사 참여도 활발
"2030년까지 2만가구 추가 공급"

민간 정비사업이 공사비와 분담금 갈등으로 장기화되는 가운데 한국토지주택공사(LH)가 시행을 맡은 공공재개발 사업이 속도를 내고 있다. 공공이 인허가와 사업관리를 총괄하는 구조를 바탕으로 사업 기간을 대폭 단축하고 도심 주택 공급의 대안 모델로 자리 잡는 모습이다.

■수도권 20곳 단계별 사업 추진 가속

25일 정비업계에 따르면 LH가 수도권에서 추진 중인 공공재개발 사업지는 총 20개 구역이다. 전체 면적은 약 141만㎡ 규모로 공급 물량은 약 3만5000가구에 이른다.

공공재개발은 후보지 선정 이후 정비계획 수립, 정비구역 지정, 시공사 선정, 사업시행계획 인가, 착공 순으로 진행된다. 현재 신설1구역이 사업 속도가 가장 빠르다. 지난해 3월 사업시행계획 인가를 받은 데 이어 연내 관리처분계획 인가를 목표로 절차를 밟고 있다. 거여새마을 구역도 최근 사업시행계획 인가를 획득했다. 장위9구역 등 5개 구역은 시공사 선정을 완료했고 신길1구역 등 7개 구역은 정비구역 지정을 마치고 후속 절차를 진행 중이다. 나머지 6개 구역은 정비계획 입안을 완료했거나 준비 단계에 있다.

서울 동대문구 신설1구역 공공재개발 사업 조감도

특히 신설1구역은 2008년 구역 지정 이후 장기간 사업이 정체됐던 곳이다. 2021년 LH가 공공시행자로 지정되면서 사업이 재개됐고 2022년 말 공공재개발 전환에 따른 정비구역 변경 지정 이후 약 5년 4개월 만에 착공에 들어가게 된다. 정비구역 지정부터 착공까지 통상 12년가량이 소요되는 민간 정비사업과 비교하면 6년 이상 단축되는 셈이다.

지상 24층 299가구 규모로 조성되며 2027년 4월 착공, 2029년 말 입주를 목표로 한다. LH는 사업구역 내 이주지원센터를 운영하며 보상과 이주 상담을 지원한다.

정부는 9·7 대책을 통해 공공재개발 사업의 용적률을 3년간 한시적으로 법적 상한의 1.3배까지 상향하고 기본계획과 정비계획 수립 절차 병행, 사업시행계획과 관리처분계획 동시 신청 허용 등 절차 간소화 방안을 도입했다. 제도 개선 효과에 힘입어 LH는 2030년까지 수도권 도심에서 약 2만가구 착공을 목표로 기존 사업의 추진 속도를 높이는 한편 신규 후보지 발굴도 병행하고 있다.

■대형사 참여 확대…공공 안정성 부각

공공재개발 사업에는 상위권 건설사들도 잇따라 참여하고 있다. 서울권 정비구역 지정이 완료된 13곳 가운데 7곳이 시공사 선정을 마쳤다. 거여새마을 구역은 삼성물산·GS건설 컨소시엄이, 신설1구역은 두산건설이 시공을 맡는다. 장위9구역은 DL이앤씨·현대건설 컨소시엄, 성북1구역과 중화5구역은 GS건설, 전농9구역은 현대엔지니어링, 신월7동2구역은 한화·호반건설 컨소시엄이 참여한다.

공공재개발은 LH가 인허가와 주민 협의를 총괄하는 구조다. 민간 정비사업과 달리 시공사가 조합에 사업비를 대여하거나 보증을 서는 금융 부담이 없어 리스크가 상대적으로 낮다. 용적률 인센티브를 통한 사업성 확보도 가능하다. 주민 입장에서도 일반분양 물량 확대에 따른 분담금 부담 완화, 주택도시기금의 저리 융자 지원 등 장점이 있으며 분양가상한제 적용 제외 역시 사업성 개선 요인으로 꼽힌다.

경기 안양시 충훈부 공공재개발 사업 조감도 LH 제공

안양 충훈부 재개발 구역은 민간 추진이 지연되다 공공재개발로 전환된 사례다. 약 14만㎡ 부지에 용적률 360%가 적용돼 기존 2567가구에서 3856가구 규모로 확대된다. 2027년 사업시행인가를 목표로 하며 2030년 착공이 예상된다.

공공재개발은 사업 구조와 추정 손익을 사전에 주민과 공유한 뒤 동의를 받는 방식을 택한다. 주민들이 사업의 기대 효과와 부담 수준을 사전에 인지할 수 있어 정보 비대칭에서 비롯되는 갈등을 줄이는 데 효과적이라는 평가다.

LH 관계자는 "수도권 20개 사업구역의 절차를 신속히 진행해 도심 주택 공급에서 가시적 성과를 창출하겠다"고 말했다.

[e-mail] 장인서 기자