아파트 실거래가·공시가 변동률 분석
일부 지역 공시가, 실거래가 크게 추월
실제 공시가 토대로 보유세 산정
2주택 다주택자 보유세 부담 ‘껑충’
일부 지역 공시가, 실거래가 크게 추월
실제 공시가 토대로 보유세 산정
2주택 다주택자 보유세 부담 ‘껑충’
[파이낸셜뉴스] 공시가격 산정 기초는 실거래가격이다. 올해 아파트 공시가격을 지난해 한국부동산원 실거래지수와 비교하면 유사한 패턴을 보이고 있다. 단 일부 지역에서는 공시가 오름폭이 실거래지수 상승폭을 훨씬 추월한 곳도 나타나고 있다.
실거래가, 공시가 격차 어느 정도
우선 지역별로 보면 지난해 아파트 실거래지수가 하락한 곳은 공시가 변동률도 마이너스를 기록했다. 한국부동산원 통계를 보면 주요 도시 가운데 2025년 실거래가격이 떨어진 곳은 인천(-0.28%), 대구(-1.01%), 광주(-2.13%), 대전(-0.19%) 등이다.
경기는 지난해 실거래가격이 3.50% 올랐는데 공시가격은 6.38% 상승했다. 서울은 격차가 제법 컸다. 지난해 실거래가는 13.29% 변동률을 기록했는데 공시가는 18.67% 오름폭을 기록한 것이다.
서울 25개 지역의 실거래가와 공시가 상승폭을 비교하면 일부 지역에서는 공시가가 실거래 상승률을 훨씬 추월한 곳이 나온다.
세부적으로 보면 서울 실거래가 및 공시가 상승률 1위는 성동구로 나타났다. 2025년 실거래가격 상승률 1위는 성동구로 25.62%이다. 올해 공시가 상승률 1위도 성동구로 29.04%를 기록했다.
성동구를 포함해 송파구, 광진구, 강남구, 동작구, 강동구 등은 지난해 실거래가격이 20% 이상 오른 지역이다. 이들 지역의 올해 공시가격 오름폭도 실거래가와 비슷한 22~26% 뛴 것으로 나타났다.
반면 일부 지역은 공시가 오름폭이 실거래가를 훨씬 앞서 눈길이다. 양천구가 대표적이다. 지난해 실거래가는 14.93% 올랐는데 공시가는 24.08% 상승한 것이다. 두 변동률 간의 격차가 9.15%p에 이른다. 또 서초와 용산구도 실거래가는 16~17% 오른 반면 공시가격은 22~23% 상승해 격차가 큰 지역으로 꼽혔다.
업계 한 관계자는 "산정 방식이 달라 차이가 날 수 밖에 없지만 일부 지역 및 단지를 중심으로 공시가격에 대한 이의신청이 크게 늘어날 것으로 보인다"고 말했다.
다주택자 이중고...6월 1일 이전 못 팔면?
서울 아파트의 공시가격이 크게 뛰면서 다주택자들의 세 부담은 더 증가할 수 밖에 없다. 다주택자의 경우 보유한 모든 주택의 공시가격을 합산해 9억원을 공제한 금액에 대해 세금을 낸다. 공정시장가액비율도 60%가 적용된다.
보유세 기준일은 6월 1일이다. 6월 1일 전까지 매도나 증여 등을 통해 소유권 이전을 완료하지 못하면 다주택 기준으로 보유세가 부과된다.
우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원이 분석한 다주택 보유세 부담 현황을 보자. 실제 열람 된 공시가격을 토대로 보유세를 산정했다.
대치 '은마' 전용 84㎡와 송파 '잠실주공5단지' 전용 82㎡ 등을 보유한 2주택자의 경우 보유세(부가세 포함)가 2025년 3183만원에서 2026년에는 4487만원으로 증가한다. 강북의 하왕십리와 돈암동 등 2채 보유자 보유세 역시 이 기간 286만원에서 356만원으로 증가할 것으로 예상된다. 강남의 노른자 3주택자의 경우 보유세로 2억원 가량을 부담할 것으로 보인다.
정부는 보유세 부담을 더 늘리는 방향을 검토 중이다. 앞서 구윤철 부총리는 "미국처럼 재산세를 1% 매긴다고 치면 집값이 50억원일 때 1년에 5000만원씩 보유세를 내야 하는데, 연봉의 절반이 세금으로 나간다면 버티기 어려울 것"이라고 말하기도 했다.
일각에서는 보유세 상승이 임대료에 전가 될 수 있다는 분석도 나온다. 업계 한 관계자는 "집값이 오른 만큼 보유세를 내는 것은 맞지만 임대인들이 세 부담을 월세 등 임대료에 전가할 수 있다는 점"이라며 "예전 정부에서도 비슷한 양상이 나타났다"고 말했다.
한편 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 평균 전세가는 올 1월 5억9600만원에서 2월에는 5억9800만원을 기록하고 있다. 지난 2021년 전세대란 때에는 6억원을 넘어선 바 있다. 역대 최고 평균 전세가는 6억3000만원대이다. 아파트 평균 월세가격은 1월 150만원에서 2월에는 151만원으로 역대 최고가 행진을 이어가고 있다.
ljb@fnnews.com 이종배 기자
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