분상제 피하자… 강남3구·용산 새 아파트 절반은 '후분양'

모집부터 입주까지 20개월 안 돼
원펜타스는 입주 한달 앞두고 분양
재건축 대어들 대부분 후분양 고려
자금 부담에 현금부자들의 잔치로

분양가상한제가 적용되는 강남 3구와 용산구에서 공급된 새 아파트 절반이 '후분양(입주기간 20개월 미만)'인 것으로 파악됐다. 분양 시기를 늦출수록 땅값과 건축비가 오르기 때문에 더 높은 분양가를 산정할 수 있기 때문이다. 후분양은 선분양 폐해를 막기 위해 정부도 장려하고 있지만 분양가 통제를 받는 고가 지역에서는 규제 회피 수단으로 보편화 되고 있는 것이다.

5일 파이낸셜뉴스가 직방에 의뢰해 분석한 결과 지난 2020년부터 올 3월 말까지 강남 3구와 용산구에서 공급된 새 아파트 28개 단지 가운데 절반인 14개 단지가 입주기간 20개월 미만으로 조사됐다. 이들 지역은 문재인 정부 때인 지난 2020년부터 현재까지 분양가상한제 지역으로 지정돼 있다.

공사 기간을 감안해 볼 때 통상 모집공고부터 입주예정일까지 기간이 20개월 미만이면 후분양으로 간주한다.

자료를 보면 28개 단지 가운데 입주 기간 10개월 미만 6개 단지, 10개월 이상 ~ 20개월 미만 8개 단지 등 14곳으로 파악됐다. 단지별로 보면 지난달 31일 모집공고를 게시한 서초구 잠원동 '오티에르 반포'의 경우 입주예정일이 올 7월이다. 분양부터 입주까지 기간이 4개월인 셈이다.

지난 2024년 7월에 모집공고가 난 서초구 반포동 '래미안 원펜타스'의 경우 분양부터 잔금 납부까지 기간이 1개월에 불과했다. 송파구 신천동 '잠실르엘'도 2025년 8월에 모집공고가 게시됐는데 입주는 5개월 뒤인 2026년 1월로 예정됐다.

후분양은 앞으로 더 확산될 것으로 보인다. 강남 재건축 대어로 꼽히는 압구정 노후 단지들 역시 후분양을 고려 중인 것으로 알려졌다. 대형사 한 관계자는 "입찰 참여 시 후분양을 전제로 공사금액 산정 등 계획을 짜고 있다"며 "압구정 뿐 아니라 다른 강남권 분상제 단지들 역시 거의 대부분 후분양을 고려하고 있다"고 전했다.

다른 대형사 임원은 "후분양을 택하면 건설사 입장에서는 분양 때까지 공사비 및 금융 비용을 부담해야 한다"며 "분상제 지역 조합들이 후분양을 원하고 있다 보니 건설사 입장에서도 따라갈 수 밖에 없다"고 말했다.

분상제 주택은 택지비에 건축비(기본형 건축비)를 더해 분양가를 산정한다. 분양 시기를 늦추면 건축비가 꾸준히 오르는 데다 무엇보다 땅값인 택지비도 더 높게 책정할 수 있다는 장점이 있다.

조합원들의 부담이 늘어나는 것도 분양가 상승으로 상쇄할 수 있다는 것이 현장의 설명이다.

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 "후분양은 선분양의 폐해를 막기 위한 좋은 제도인데 결국 가격 규제와 맞물리면서 역설을 만들어 내고 있다"고 말했다.

고준석 연세대 교수도 "조합 입장에서는 후분양이 유리하지만 분양 계약자 입장에서는 자금 마련 기간이 짧아 현금부자들만의 잔치를 만들고 있다"고 전했다.

[e-mail] 이종배 전민경 기자