24일 금융투자업계에 따르면 최근 리츠들은 호텔 매출 연동형 구조 비중을 확대하며 호텔 실적 개선 시 이익을 공유할 수 있는 구조로 전환하고 있다. 단순 임대료 수취에서 벗어나, 실적 상승 구간에서 배당 여력을 극대화하려는 움직임이다.
신한서부티앤디리츠는 IPO 이후 처음으로 자산 매각을 단행했다.
구조 변화도 눈에 띈다. 기존에는 '마스터리스' 계약을 통해 호텔 전체를 운영사에 일괄 임대하고 고정 임대료를 받는 방식이 일반적이었다. 이 경우 호텔 실적이 개선되더라도 초과 수익은 운영사가 가져가는 구조였다. 그러나 신라스테이 광화문 G타워, 마포 등 주요 호텔의 마스터리스 계약이 2030년 전후 종료되는 만큼, 스폰서인 서부T&D는 향후 직접 운영을 통해 수익성을 높이는 방안을 검토하고 있다.
자산 매각을 통한 포트폴리오 재편도 활발하다. NH올원리츠는 '에이원당산' 매각을 추진 중이며, 삼성FN리츠가 우선협상대상자로 선정됐다. NH올원리츠가 2020년 약 1300억원에 매입한 해당 자산은 1600억원대에 거래될 것으로 알려졌다. 이 연구원은 "삼성FN리츠가 해당 자산을 편입할 경우 첫 외부 자산 편입 사례가 된다"며 "리츠 시장에서 자산 매각과 재투자를 통한 포트폴리오 조정이 본격화되고 있다"고 평가했다.
한편 KB스타리츠는 약 1000억원 규모의 유상증자를 추진 중이다. 이는 오피스 우선주 투자로 늘어난 차입금을 줄이기 위한 조치로, 단기적으로는 배당 확대보다는 재무 안정성 확보에 초점이 맞춰져 있다. 다만 이자비용 감소 효과가 반영될 경우 중장기적으로 배당 여력 개선으로 이어질 가능성이 크다.
이와 함께 신규 투자도 이어지고 있다. 특히 K-웨이브 확산에 따른 관광 수요 회복을 반영해 호텔 및 리테일 자산 비중 확대가 두드러진다. 이지스밸류플러스리츠는 명동 청휘빌딩 인수 우선협상대상자로 선정됐다. 매입가는 약 1600억원 수준이다. 주요 임차인인 CHICOR와 TIRTIR의 임차 계약이 각각 2027년과 2030년 만료되는 만큼, 재계약 시 임대료 상승 여력도 기대된다.
업계에서는 리츠들이 자산 매각을 통한 일회성 배당과 함께, 구조 개편과 신규 투자로 중장기 배당 체력을 동시에 끌어올리는 국면에 진입했다는 평가가 나온다. khj91@fnnews.com 김현정 기자
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