상장리츠 첫 기업회생 신청…'제이알글로벌리츠 사태'에 국토부 관리체계 도마

유동성 위기 현실화…개인투자자 피해 우려
리츠협회 "공모리츠 법정관리 첫 사례"
국토부 "특별검사 착수…위법 여부 점검"

벨기에 파이낸스 타워 전경 일부. 제이알글로벌리츠 제공.

[파이낸셜뉴스] 해외 부동산 투자 공모 리츠인 제이알글로벌리츠가 회생절차 개시를 신청하면서 리츠 산업 전반의 건전성 관리 체계가 도마에 올랐다. 공모 상장 리츠가 법정관리 절차에 들어간 것은 사실상 처음으로, 개인 투자자 피해 우려도 커지고 있다.

28일 금융투자업계에 따르면 제이알글로벌리츠는 전날 서울회생법원에 회생절차 개시를 신청했다. 채권단과 협의를 통한 자율구조조정지원(ARS) 프로그램도 병행 추진할 계획이다.

이번 사태는 단기 유동성 압박이 직접적인 원인으로 지목된다.

이달 전단채 400억원과 공모사채 600억원 만기가 도래한 데 이어 내달 4일 약 1000억원 규모 환헤지 정산금 지급도 예정돼 있었지만 자금 조달이 막히며 상환 불능 상태로 이어졌다.

제이알글로벌리츠는 벨기에 브뤼셀 파이낸스타워 등 해외 오피스를 기초자산으로 안정적 배당을 강조해온 공모 리츠다. 그러나 감정평가 결과 담보인정비율(LTV)이 상승하고 대출약정상 캐시트랩이 발동되면서 현금흐름이 제약됐고, 신용등급 하락과 자금조달 경색이 겹치며 유동성 위기가 현실화됐다.

이번 사례는 공모 리츠가 회생절차에 들어간 첫 사례라는 점에서 시장 충격이 크다. 업계에 따르면 국내에서 리츠 법정관리 신청은 이번이 처음이며, 해외 자산 투자 리츠에서도 이 같은 사례는 많지 않은 것으로 전해졌다.

리츠는 배당 중심 구조로 개인 투자자 비중이 높은 상품이다. 회생절차가 진행될 경우 자산 매각이나 감자 등 구조조정 과정에서 투자자 손실이 발생한다.

이번 사태를 계기로 주무부처인 국토교통부의 감독 체계를 둘러싼 논란도 커지고 있다. 국토부는 지난 2023년 '리츠 감독체계 개편방안'을 발표하며 리츠 관리·감독체계의 효율성을 높여 투자자 보호를 강화하겠다고 했다. 하지만 이번 사태로 사상 초유의 '공모리츠 법정관리' 위기에 직면해 있다.

업계에서는 리츠 산업이 외형 확대에 집중하는 과정에서 재무 건전성 관리가 상대적으로 후순위로 밀린 것 아니냐는 지적이 나온다. 고배당 관행이 자리 잡으면서 일부 리츠는 증자 자금이나 미실현 이익을 활용해 배당을 유지하는 구조가 고착화됐다는 분석이다.

이 과정에서 재무 안정성보다 수익률 경쟁이 우선된 측면이 있었다는 평가도 나온다.

국토부는 이번 사태와 관련해 특별검사에 착수할 방침이다.

국토부 관계자는 "정기 검사와 경영실태 평가, 분기별 운영위험 평가 등을 통해 리츠를 관리해왔다"면서 "위법사항이 발견되면 시정명령, 영업정지, 수사의뢰 등 세 가지 조치를 할 수 있다"고 말했다.

[e-mail] 장인서 기자