양도세 이후 집값 향방은…7월 세제 개편이 '분수령'[양도세 중과 초읽기③]

4월 토지거래허가 90%↑…절세 매물 빠르게 '소화' 서울 아파트 매물 9.6% 감소…집값 다시 상승세 '7월 세제개편' 주목…보유세·양도세 향방에 촉각 "보유세 부담 커지면 다운사이징…고가주택 변수" "매물 잠김·전셋값 상승에…'상저하고' 흐름 예상"

[서울=뉴시스] 김근수 기자 = 29일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 스카이라운지에서 송파와 강남일대 아파트 단지 모습이 보이고 있다.국토교통부는 올 1월1일 기준으로 조사·산정한 공동주택 약 1천585만가구의 공시가격을 이달 30일 공시한다고 밝혔다. 올해 전국 공동주택 공시가격이 지난해보다 평균 9.13% 상승한 수준으로 확정됐다. 서울의 상승 폭은 18.60%로 결정됐다. 2026.04.29. ks@newsis.com

[서울=뉴시스]이종성 기자 = 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 절세 매물이 빠르게 소화되면서 서울 아파트값이 다시 오름세를 보이고 있다. 시장에서는 오는 7월 예고된 세제 개편이 하반기 부동산 시장의 '분수령'이 될 것으로 주목하고 있다.

3일 새올전자민원창구에 따르면, 지난 4월 서울 토지거래허가 신청 건수는 9894건을 기록해 전월(8673건) 대비 14.1%(1221건) 늘었다. 매물 출회가 본격화되며 매수자들이 관망세에 들어간 지난 2월(5194건)과 비교하면 90.5%나 증가한 수치로, 지난해 10월 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정된 이후 최대치다.

이는 양도세 중과 기한이 다가오면서 다주택자들의 절세 매물이 시장에 흡수된 결과로 풀이된다.

특히 다주택자 매물이 집중됐던 지역일수록 거래 증가 폭이 컸다. 전월 대비 서초구(39.3%), 용산구(27.6%), 강남구(27.5%), 송파구(16.2%) 등 강남권과 핵심지의 계약이 눈에 띄게 늘었다.

15억원 이하 중저가 주택 밀집 지역에서도 거래가 꾸준히 이어졌다. 노원구는 3월 1054건에 이어 4월에도 1047건을 기록해 25개 자치구 중 가장 많은 신청 건수를 보였다. 강서구(638건), 성북구(598건), 구로구(589건) 등에서도 실수요 위주의 거래가 활발히 이뤄졌다.

기존 물량이 빠르게 소화된 반면 신규 공급이 주춤하면서 전체 매물은 뚜렷한 감소세로 돌아섰다. 지난 3월 21일 8만80개로 정점을 찍었던 서울 아파트 매물은 4월 30일 기준 7만2428개로 집계돼, 약 한 달 만에 7652개(9.6%)가 줄었다.

매물 감소세와 맞물려 관망세를 이어가던 서울 집값도 다시 상승 흐름을 타고 있다. 한국부동산원 주간 아파트 가격 동향에 따르면 지난 3월 셋째 주 0.05%까지 상승폭을 줄이며 숨을 고르던 아파트 가격은, 4월 들어 주간 단위로 0.10%→0.10%→0.15%→0.14%를 기록하며 다시 오름폭을 키우고 있다.

특히 서울 외곽 지역은 역세권과 대단지 등을 중심으로 실수요 유입이 이뤄지며 상승세를 유지했다. 성북구·동대문구·강서구·금천구·관악구(0.21%), 종로구·구로구(0.20%), 서대문구·노원구(0.18%) 등이 큰 폭의 오름세를 보였다.

급매 소진으로 하락하던 강남 3구도 분위기가 바뀌었다. 서초구가 10주 만에 상승 전환했고, 강남구는 낙폭을 줄였으며(-0.06%→-0.02%), 송파구는 0.13%로 2주째 강세를 이어가고 있다.

절세 매물 소진 이후의 시장 흐름은 향후 세제 개편안에 달린 것으로 보인다. 다주택자·고가 주택·비거주 1주택자에 대한 세제 강화와 보유세 인상 여부가 추가 매물 출회와 집값 안정을 가늠할 핵심 변수로 꼽힌다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "오는 7월 발표될 세제 개편안에서 보유세 실효세율이 오르고 비거주 1주택자의 장기보유특별공제가 강화된다면, 강남이나 한강변 고가 주택을 보유한 고령층을 중심으로 다운사이징 매물이 출회돼 가격 하락 요인으로 작용할 수 있다"고 내다봤다.

반면 세제 개편이 새로운 매물 출회보다는 오히려 매물 잠김을 고착화할 것이라는 시각도 있다.

고종완 한국자산관리연구원장은 "7월 세제 개편을 통해 다주택자 등의 세 부담이 늘어날 것이라는 점은 이미 시장에 충분히 예고가 됐고, 매물 증가와 가격 하락으로 1차적인 반응도 마쳤다"며 "과거 2006년과 2018년 규제 발표 때처럼 일시적 하락 후 재상승하는 현상이 이번에도 나타날 가능성이 크다"고 말했다.