전월세 시장 요동… 공급난 2020년 임대차 2법 전세대란 수준

4월 말 전세수급지수 180 돌파
강북 189.5·강남 174.2까지 상승
서울 공급부족, 수도권으로 확산
장특공 폐지땐 영향권 4만5천가구
매매로 돌아서며 전세난 심화 우려

서울 아파트 전세수급지수가 '대란' 수준인 180을 돌파했다. 임대차 2법 시행으로 전세난이 최고조에 달했던 지난 2020년 하반기 수준의 지표다. 시장에서는 비거주 1주택 장기보유특별공제 개편이 시행될 경우 임대차 물건은 더 줄어들 것으로 분석하고 있다.

4일 KB부동산 주간 통계에 따르면 지난달 27일 기준 서울 아파트 전세수급지수가 181.4를 기록하며 180을 넘어섰다. 전주 179.0에서 단 1주일만에 2.4p 상승한 것이다.

전세수급지수는 0~200 범위 내에서 100을 초과할수록 공급 부족 비중이 높음을 의미한다. 통상 150을 넘으면 전세난, 180을 돌파하면 '대란' 수준으로 평가된다.

최근 수급지수가 180을 장기간 넘어선 때는 지난 2020년 7월 20일부터 12월 28일까지이다. 당시 임대차 2법 시행으로 전월세 시장이 요동친 시점이다. 2020년 10월 26일에는 수급지수가 195.3까지 치솟으며 200에 다가서기도 했다. 수급지수 180 돌파는 전세난이 매우 극심한 때 나오는 수치이다.

권역별로 보면 서울 강북 14개구 전세수급지수의 경우 지난달 27일 189.5(전주 187.1)로 190에 육박했다. 강북은 이미 올 2월 23일 182.6으로 180선을 넘어선 이후 이제는 190에 다가서고 있는 것이다. 강남 11개구의 경우 지난 4월 13일 170.0으로 170선에 진입했고, 이후 4월 27일에는 174.2까지 상승했다.

다른 수도권 지역도 상황은 다르지 않다. 지난달 27일 기준 수급지수가 경기 177.6, 인천 178.9를 기록하는 등 서울의 임대차 공급 부족이 인근 지역에까지 영향을 미치고 있는 것이다.

시장에서는 공급이 절대적으로 부족한 상황에서 실거주 강화와 다주택자 규제 등을 골자로 하는 정부의 규제가 영향을 미쳤다는 분석이다. 갱신계약이 늘면서 신규 공급이 줄고, 월세로 전환되는 것도 한 몫을 하고 있다. 현재 논의되고 있는 비거주 1주택자 장기보유특별공제 혜택 축소 역시 임대차 매물 감소에 영향을 미칠 수밖에 없는 것이 현실이다. 비거주 보유기간 혜택을 줄이는 방향이 유력한 상황이다.

정부 통계를 보면 서울에 주택을 소유하면서 거주하지 않는 비거주 가구는 약 83만가구이다. 이 가운데 37만가구는 서울에 거주하고, 나머지 46만가구는 다른 시·도에 거주하고 있다. 장특공제 보유기간 개편이 이뤄질 경우 무엇보다 타 시도 거주자의 경우 매물로 내놓을 가능성이 적지 않다.

12억 초과 비율, 1주택자 비율, 10년 미만 보유 비율 등을 감안할 때 46만가구 가운데 약 4만5000만가구가 장특공제 보유여건 폐지 시 영향권에 드는 것으로 분석하고 있다.

한 전문가는 "장특공제 개편이 이뤄질 경우 비거주 1주택자를 중심으로 매물이 증가할 가능성이 적지 않다"며 "임대 물건이 매매로 바뀌면서 전월세 매물의 추가 감소로 연결될 수 밖에 없을 것으로 보인다"고 말했다.

이창무 한양대 교수는 "현재 전월세 시장은 급격히 불안정 해지고 있다"며 " 비거주 1주택자들도 전월세주택의 공급자로 적지 않은 역할을 담당하고 있다"고 강조했다.

[e-mail] 이종배 기자