다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 전세난이 더 심해질 것 같다는 뉴스가 많이 나오고 있습니다. 이미 다주택자들이 내놓은 매물들을 전세 사시던 분들이 대출을 받아 내집마련을 많이 하셨는데요. 특히 15억원이 안되는 노원구에서만 4월에 계약 신고분이 707건으로 3월 735건과 비슷하다고 합니다. 강남구나 송파구 등도 거래가 많았다고 하는데 절반이 30대였다고 합니다.
임차인 면접 보는 시대 개막?
현 시점에서 주목할 것은 이미 서울 아파트 시장은 신축이나 소형 아파트의 경우 전세보다 월세를 선호하는 시장으로 변했다는 겁니다.
현장의 이야기를 들어보면 전세물건이 거의 없으니까 '임대인 우위' 시장으로 변해서 임차인 면접도 본다고 하는데요. 그러면 전세가 줄어들면 주택시장에 큰 영향이 있을까요.
이미 전세 살던 분들이 내집마련을 한 분들이 많이 있습니다. Z세대들은 전세보다는 월세를 살면서 전세 보증금으로 주식을 사는 것이 더 똘똘한 투자이고 내집마련의 지름길 이라는 것을 너무 잘 알게 됐습니다. 전세를 산다고 해서 2년 뒤에 내집마련이 더 쉬워질 것 같은 분위기는 아닙니다.
저렴한 월세주택 공급 필요
아무튼 이제는 주택시장 자체가 부동산보다 금융 투자를 더 선호하는 시장으로 바뀌어 가고 있습니다. 그렇다고 하더라도 전세 매물이 없어 전세가격이 폭등하는 것은 막아야 하는데요. 몇년 동안 공급도 확 줄어든다고 합니다. 각종 지표를 보면 3~4년 뒤에 입주물량이 더 줄어들 것 같다고 합니다.
현재 다양한 공급정책들이 나오는데 문제는 미국 이란 전쟁 여파로 공사비마저 급증하면서 기존 사업들의 사업성이 확 줄어들고 있다는 것입니다. 현재 1기 신도시 재건축 사업도 오는 2027년에 착공할 수 있는 단지는 없을 것 같다고 합니다. 일산 등은 아예 사업성도 없고 분담금이 오르면서 재건축을 포기하는 분위기로 바뀔 것 같습니다.
결국 향후 몇년동안 입주물량이 급감하면서 전세 물량은 계속 감소할 것 같은데요. 집주인들은 다주택을 정리하면서 그나마 남은 전세를 월세로 전환하고 있습니다. 이 상태로 계속 간다면 전세보다 월세 공급을 더 많이 해야 하는 상황이 될 것 같습니다. 월세 시장 안정이 중요합니다. 각종 정책도 이제는 전세 물량 확대가 아니라 저렴한 월세 시장을 위한 정책으로 변화해야 할 시점입니다.
/최원철 연세대 미래부동산개발 최고위과정 책임교수
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ljb@fnnews.com 이종배 기자
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