양도세 부활 후 시장은…"지역별 탈동조화" "공급 관건"[양도세 중과 부활④]

부동산 전문가 4인 전망…"핵심지와 외곽 가격은 '디커플링'" "세제 개편에 매물 일부 나올 것…증여나 조세 전가 가능성도"

[서울=뉴시스]

[서울=뉴시스]정유선 기자 = 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 지난 9일 종료되면서 서울을 비롯한 수도권 부동산 시장이 변곡점을 맞을 전망이다.

최근 서초·송파에 이어 용산까지 아파트값이 하락에서 상승으로 돌아선 가운데, 전문가들은 단기적인 매물 감소가 집값을 지지하는 '강보합' 흐름을 만들 것으로 내다봤다. 다만 강남3구 등 고가 핵심지와 중저가 지역 간 가격 흐름이 엇갈리는 '탈동조화' 현상은 한층 뚜렷해질 것이란 전망이 나온다.

또 세금 중심의 수요 억제만으로는 한계가 있는 만큼, 서울 도심 정비사업 등을 통한 안정적인 공급 확대가 필요하다는 지적도 제기된다.

10일 뉴시스가 부동산 전문가 4인에게 양도세 중과 부활 이후 시장 전망에 대해 물은 결과, 전문가들은 매물 출회 가능성은 제한적이며 공급 부족과 전세난이 맞물려 수도권 중심으로 가격 상승 압력이 우세하다고 입을 모았다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "5월 9일 이후 양도세 부담에 따른 일시적 매물 잠김과 가격 강보합 현상이 나타날 것"이라고 말했다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "매도가 부담스러운 시장 분위기가 형성되면서 서울과 일부 수도권 지역은 2~3% 수준 상승이 예상된다"고 했다.

이미 서울 아파트 매물은 감소세를 보이고 있다. 올해 초 5만7000건대에서 정부의 다주택자 매각 압박이 본격화한 1월 말 이후 증가세를 보이며 지난 3월21일 8만80건으로 정점을 찍었다가, 서서히 감소해 지난 8일 기준 6만9175건까지 내려왔다.

한국부동산원의 5월 첫째주 주간 아파트가격 동향에 따르면 강남구를 제외한 서울 아파트 매매가격이 전주 대비 일제히 올랐다. 양도세 중과 유예 종료 방침 이후 한동안 서초구, 송파구, 용산구 등 핵심지역에서 하락세가 포착됐으나 점차 다시 상승으로 돌아서고 있는 모습이다.

지역과 가격대별에 따른 '디커플링(탈동조화)' 현상은 뚜렷해질 것으로 보인다. 실수요가 몰리는 서울 중하위 지역 등 중저가 시장은 가격 흐름이 양호하고 투자성이 강한 강남권과 한강벨트는 비교적 부진할 것이란 전망이다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남3구와 한강벨트는 금리와 세제 불확실성으로 인해 박스권 장세를 보이는 반면, 수급 상황에 영향을 크게 받는 15억원 이하 시장의 경우 전월세와 매매가격의 차이가 크지 않은 편이기 때문에 전월세 매물이 부족하다면 매매를 통해 실거주를 고민할 가능성이 크다"고 짚었다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "경기는 GTX와 신분당선 라인 등 서울 접근성이 우수한 지역을 중심으로 서울의 상승세가 전이되는 차별적 상승이 나타날 것"이라고 분석했다.

임대차 시장의 불안정은 심화될 것이란 우려가 지배적이다. 현재 수도권은 전세에 이어 월세 물량까지 감소하며 갈 곳 없는 임차인들이 계약 갱신을 택하는 비중이 늘고 있다.

남혁우 연구원은 "대출 규제와 고금리, 세제 부담이 맞물려 월세화 현상이 지속되는 가운데 수도권은 본격적인 입주 가뭄 시기에 진입했다"며 "하반기 서초구 방배동 외에 유의미한 물량이 없어 전세가격 상승 압력은 더욱 커질 수 있다"고 설명했다.

[서울=뉴시스] 정병혁 기자 = 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 하루 앞둔 8일 서울시내 부동산에 양도세 중과유예 종료 관련 안내문이 붙어있다.지난 2022년 5월 10일부터 시행된 다주택자 양도세 중과 유예 조치가 9일 종료된다. 중과세가 부활되면 서울 전역과 경기 12개 지역 등 규제 지역에서 주택을 파는 다주택자의 양도차익에 대한 최고 세율이 많게는 양도차익의 82.5%(지방소득세 포함)까지 늘어날 전망이다. 2026.05.08. jhope@newsis.com

비거주 1주택자에 대한 양도세 장기보유특별공제 축소, 보유세 강화 등 최근 거론되는 세제 개편안은 향후 시장의 변수다. 서울의 비거주 1주택 물량은 약 83만가구에 달한다.

함영진 랩장은 "강남권과 한강변 등 고가주택을 장기 보유한 1주택 은퇴 세대를 중심으로 다운사이징 및 차익 실현 목적의 매물이 나올 가능성은 있으나, 자녀가 있는 2주택자는 매각보다는 증여를 선택하거나 일부 보유세 부담을 월세로 전가하는 움직임이 예상된다"고 말했다.

신보연 교수는 세제 외에 하반기 수도권 집값을 좌우할 요인으로 '공급 대책의 실현율'을 꼽았다. 그는 "정부가 앞서 5년간 수도권 135만호 착공 로드맵과 6만호 공급대책을 내놓았는데, 착공으로 실제 이어지는지가 관건"이라며 "발표와 실행 사이의 간극이 클수록 수급 불안은 지속되고, 가격 상승 압력은 커질 수밖에 없다"고 설명했다.

전문가들은 시장 안정을 위해선 규제 일변도의 정책에서 벗어나 실효성 있는 공급책과 세심한 세제 설계를 병행해야 한다고 제언했다.

고준석 교수는 "세금으로 수요를 억눌러도 공급이 받쳐주지 않으면 결국 가격은 다시 상승할 수 있는 만큼 서울 도심의 정비사업 등을 통한 꾸준한 공급이 필요하다"고 말했다. 이어 "세금은 예측 가능성을 높여야 하고 실수요자를 보호하는 정책도 필요하다"고 덧붙였다.