서울 9개 주요 단지 분양가 분석
같은 국평인데 건축비 비중 차이
최저 28%∼최고 54%로 제각각
"분양가에 조합 손실보전비 전가"
분상제는 택지·건축비 비중 비슷
서울 동작구 노량진8구역 재개발 사업으로 조성되는 '아크로 리버스카이' 전용 84㎡ 분앙가격(최고가 기준)이 역대 두 번째로 높게 책정된 이유는 비싼 대지비(19억6000만원) 때문이다.
건축비는 올 1월 서대문구에서 공급된 '드파인 연희(연희 1구역 재개발)'보다 1억원 정도 낮게 책정됐지만 고가의 땅값으로 인해 28억원에 육박하게 됐다.
분양가는 대지비(감정평가)와 건축비 등으로 정해진다. 단지·시공사 등 여러 요인에 의해 차이가 나기 마련이다. 하지만 비분양가상한제 지역의 경우 택지비와 건축비 비중이 천차만별이다.
■같은 국평인데 건축비 비중 28~54%
14일 파이낸셜뉴스가 올해 서울에서 선보인 주요 9개 단지를 분석한 결과 비분양가상한제 지역의 경우 전용 84㎡(국평) 기준 최고가 기준으로 건축비 비중이 최저 28.6%에서 최고 54.9%에 이르는 것으로 나타났다.
세부적으로 보면 '더샵 프리엘라(영등포 문래 진주재건축)' 국평의 경우 대지비는 12억8000만원을 보였다. 건축비는 5억1000만원으로 책정됐다. 분양가 대비 비중이 대지비 71.4%, 건축비 28.6%이다.
반면 노량진 6구역 재개발 사업으로 선보인 '라클라체자이드파인'의 경우 25억원 가운데 공사비가 약 14억1000만원으로 비중이 절반(54.9%)이 넘는다. 반면 택지비는 11억6000만원 수준이다.
특히 노량진 뉴타운 사업장의 경우 공사비가 절반가량 하락하는 현상도 나타났다. 8구역 재개발 구역에 들어서는 '아크로 리버스카이' 국평 공사비는 8억3000만원대다.
앞서 지난 4월에 공급된 6구역 14억원대와 비교하면 한달 새 6억원가량 떨어진 것이다.
이에 따라 아크로 리버스카이 대비지와 공사비 비중은 70.2%대 29.8%를 기록했다. 아크로 리버스카이 공사비는 서대문 드파인 연희 공사비(9억7000만원)보다 더 낮게 책정됐다.
■분양가에 결국 조합 손실 보전?
분양가는 대지비와 건축비를 더해 결정된다. 대지비는 입지여건 등을 고려, 감정평가를 거쳐 결정된다. 건축비는 분양가상한제 지역의 경우 정해진 기준에 의해 산정된다. 비분양가상한제는 조합 등에서 가격을 정한다.
현장 및 시공사 등 여러 요인에 의해 택지비·건축비가 차이가 나는 것은 당연하지만 격차가 너무 크게 벌어진 것에 대해서는 업계 역시 이해가 쉽지 않다는 설명이다.
A사 관계자는 "세부 내역을 살펴봐야 하지만 껑충 뛴 공사비와 땅값을 고려해도 같은 지역에서 차이는 크게 벌어지지 않는다"고 말했다. B사 관계자는 "비분양가상한제 지역의 경우 조합들이 건설사가 제시한 금액 등을 토대로 분양가격을 산정하는데 여기에 조합 손실 보전 등이 들어가면서 특정 기준이 없다"고 말했다. 감정평가로 산정되는 택지비 역시 조합 입김이 들어갈 수밖에 없다는 설명이다.
정비사업 한 임원은 "공사 난이도, 인건비, 자재 수준, 공사기간, 금융비용 등 건축비에는 여러 항목이 들어간다"며 "일단 택지비가 나오고 이를 토태로 총분양가를 결정한 뒤 공사비를 산정하는 구조"라고 말했다.
반면 분양가상한제 지역의 경우 택지비·건축비 비중이 비슷하다. 지난해와 올해 서울 분상제 지역에서 선보인 단지들의 경우 대지비와 건축비 비중이 7대 3, 8대 2 수준에서 벗어나지 않았다.
ljb@fnnews.com 이종배 최가영 기자
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