양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원
대출 한계에 핵심지로 수요 몰려
가격 오르는 곳만 올라 '초양극화'
전세시장도 당분간 강세 흐름
10년 지나도 경쟁력 있을지 고려
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원(사진)은 7일 현재 서울 아파트 시장을 '초양극화 시대'로 진단했다. 과거처럼 강남 집값이 오르면 서울 전역과 수도권으로 상승세가 확산되는 구조가 아니라 핵심 입지와 선호 단지를 중심으로 수요가 집중되는 구조적 분리현상이 뚜렷해지고 있다는 것이다.
양 위원은 "예전에는 강남이 오르면 마포와 성동, 노원, 경기도까지 순차적으로 움직였지만 지금은 그렇지 않다"며 "상승하는 지역은 계속 상승하고 그렇지 못한 지역은 정체되는 흐름이 나타나고 있다"고 말했다.
특히 서울 아파트 시장이 투자·주거 시장으로 구분되고 있다고 봤다.
이 같은 초양극화의 주요 원인 중 하나로 이재명 정부 출범 이후 이어지고 있는 대출규제 강화 기조를 지목했다. 레버리지 활용이 어려워지면서 수요가 검증된 핵심 입지로 집중되고, 자본력이 높은 수요층 중심으로 시장이 재편되고 있기 때문이다. 양 위원은 "대출한도 안에서 최대한 가치 있는 자산에 집중하려는 경향이 강해졌다"고 말했다.
그 때문에 서울 핵심지 강세도 당분간 이어질 것으로 내다봤다. 공급보다 수요가 많은 구조가 이어지는 데다 핵심 지역의 희소성과 매물 감소 현상이 지속되고 있어서다.
양 위원은 "올해 서울 아파트 입주 물량은 2만7000가구 수준인 반면 최근 3년 연평균 가구수 증가분은 5만가구 안팎"이라며 "수요가 공급을 웃도는 구조가 누적되고 있다"고 말했다. 이어 "강남·서초는 공급이 제한적인 만큼 희소성이 높을 수밖에 없다"고 강조했다.
전세시장도 강세 흐름이 이어질 것으로 전망했다. 입주 물량 감소와 정비사업 이주 수요 등의 영향으로 서울 핵심지 전세 수요가 이어지고 있어서다. 양 위원은 "최근 서울 아파트 전셋값 상승세가 이어지는 것도 이런 요인과 무관하지 않다"며 "핵심 지역 전세시장은 당분간 가격 방어력이 강할 것"이라고 내다봤다.
실수요자에게는 입지와 상품성을 우선 살펴야 한다고 조언했다. 특히 "무주택자라면 '언제 살까'보다 '어느 지역, 어떤 단지를 살까'가 더 중요하다"며 "단기 가격 등락보다 10년 뒤에도 경쟁력을 유지할 수 있는 입지와 단지인지를 먼저 따져봐야 한다"고 했다. 이어 "1주택 갈아타기 수요자 역시 단순한 시세차익보다 생활권과 미래 가치, 자금조달 가능성을 종합적으로 고려할 필요가 있다"고 당부했다.
양 위원은 지난 2월 '부동산 핀셋 규제의 풍선효과 분석: 서울시를 사례로' 논문으로 강원대에서 부동산학 박사 학위를 받았다. 현재 신한투자증권 신한 프리미어 패스파인더에서 부동산 자문을 맡고 있다. 신한 프리미어 패스파인더는 신한은행과 신한투자증권의 투자전략·세무·부동산·상속·증여 등 분야별 전문가로 구성된 자문조직이다.
en1302@fnnews.com 장인서 기자
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