규제지역 비거주 1주택자 전세대출 5조... 투기성 해당되면 만기 연장 막힐 가능성

정부, 내달 대출규제 방안 발표

비거주 1주택자가 규제지역에 보유한 아파트의 보증부 전세대출 잔액이 4조9000억원 규모로 나타났다. 금융당국이 다음 달 보유세 개편에 맞춰 비거주 1주택 대출규제를 발표할 것으로 예상되는 가운데 규제지역 비거주 1주택 전세대출 제한이 타깃이 될 것이라는 관측이 나온다. 이들 가운데 '투기성' 비거주 1주택자의 경우 만기가 기존 전세대출의 만기연장을 불허하거나 신규 전세대출의 보증을 막거나 보증비율을 낮춰 한도를 줄이는 방안 등이 거론된다.

14일 금융감독원이 국회 정무위원회 소속 국민의힘 이양수 의원실에 제출한 규제지역에 소재한 아파트를 보유한 비거주 1주택자의 보증부 전세대출 잔액은 지난 3월 말 기준으로 모두 4조9000억원 수준이다. 규제지역은 수도권 가운데 서울 25개구 전역과 과천·용인 등 경기 12곳이다.

정부가 지난해 10·15 부동산대책 발표 당시 지정한 곳이다.

수도권에 아파트를 보유한 비거주 1주택자의 보증부 전세대출 잔액은 약 9조2000억원, 건수로는 5만9000건에 이른다. 지역별로 보면 서울 3조2000억원(2만건), 인천 1조원(7000건), 경기 5조원(3만3000건)이다.

금융권에서는 규제지역의 비거주 1주택자의 전세대출 약 4조9000억원이 핵심 규제 대상이 될 가능성을 점치고 있다. 주택가격 상승세가 가팔라 규제지역으로 지정된 곳에 아파트를 보유하면서 실거주하지 않는 상태인 만큼 투기성으로 볼 여지가 상대적으로 크기 때문이다. 수도권 가운데 비규제지역이라도 최근 집값이 급등한 지역, 이를테면 경기 동탄에 아파트를 보유한 비거주 1주택자도 사정권에 포함될 가능성이 있다.

금융당국은 '투기성' 비거주 1주택자의 기준을 정한 뒤 이들의 만기대출 연장을 불허하거나 신규 전세대출 금지, 보증기관의 보증비율을 현행 80%에서 더 낮추는 한도 제한 등을 고려할 것으로 보인다. 당국은 비거주 1주택자 중 투기성 기준 마련을 고심하고 있다. 비거주 1주택에 자녀교육, 지방근무, 부모봉양 등 비투기 목적의 실수요자가 많고, 실수요와 투기 목적의 경계가 모호한 만큼 투기 목적의 기준 설계보다 예외규정 설계가 훨씬 어려울 것이라는 전망이 나온다. 예외규정을 넓게 가져가면 실수요자는 보호하지만 규제 실효성이 떨어질 수 있고, 반대로 예외규정도 엄격하게 적용하면 실수요자 가운데 선의의 피해자 문제가 불거질 수 있다.

금융당국 관계자는 "여러 개의 안을 만들어둔 상태"라고 말했다.

이재명 대통령이 최근 전세대출을 집값 상승의 원인으로 지목한 만큼 다음 달 비거주 1주택 규제와 함께 전세대출 규제 확대 방안도 포함될지 주목된다.

수도권·규제지역의 전세대출 보증비율을 현행 80%에서 70% 수준으로 추가 축소하는 방안이 우선 거론된다.

[e-mail] 박소현 기자