인천 귤현동 군부대 이전, 민관공동개발(PFV) 방식이 최적

인천연구원, 사업성 제고 방안 제시
제도 개선 및 개발방식 등 제도적 보완 지적

【파이낸셜뉴스 인천=한갑수 기자】 인천 계양구 귤현동 군부대 이전사업의 성공적인 추진을 위해 공공성과 사업성을 동시에 확보할 수 있는 '민관공동개발(PFV)' 방식이 최적의 대안이라는 연구 결과가 나왔다. 사업 초기 행정절차 지원, 기부대양여 제도 개선, 공구별 분할 개발 등의 제도적 보완도 함께 추진돼야 한다는 제언이다.

인천연구원은 2026년 정책연구과제로 수행한 '군부대이전사업 사업성 제고 방안 연구' 결과보고서를 발간했다고 3일 밝혔다.

계양구 귤현동의 대규모 군사시설은 도시 확장으로 인해 도심 한복판에 자리 잡게 되면서 그동안 안전사고 우려와 군사시설 보호구역에 따른 주민 재산권 침해 등 원도심 발전의 큰 걸림돌로 지적돼 왔다. 이에 따라 군부대를 이전하고 종전부지를 도시개발해 계양신도시와 검단신도시를 잇는 새로운 성장거점으로 조성해야 한다는 목소리가 꾸준히 제기됐다.

귤현동 군부대 이전 사업은 '국유재산법'에 따른 기부대양여 방식과 '도시개발법'에 따른 도시개발사업이 결합된 대규모 프로젝트로 수조 원의 사업비가 투입되는 특징이 있다. 이 때문에 인천시 단독 추진이나 민간 단독 개발로는 각각 한계가 뚜렷하다고 연구진은 분석했다.

연구진은 공공의 투명한 관리·감독 기능과 민간의 탄탄한 자본력 및 개발 역량을 결합한 '민관공동개발' 방식을 최적의 사업 구조로 꼽았다. 특히 유연한 자금 조달이 가능하고 일정 요건을 충족하면 법인세 감면 혜택까지 누릴 수 있는 프로젝트금융투자회사(PFV) 설립이 가장 적합하다고 설명했다.

재무적 사업성 분석(2025년 말 불변가 기준 자기자본 현금흐름 분석)에서는 기본 시나리오상 사업성이 확보되는 것으로 나타났다. 다만 분양수입 감소나 공사비 상승 등 시장 여건이 악화될 경우 수익성이 크게 꺾일 수 있으며 개발제한구역(GB) 해제 및 관계 기관 간 합의 등 행정적 불확실성도 주요 리스크 요인으로 지적됐다.

인천연구원은 안정적인 사업 추진을 위해 네 가지 정책 과제를 제안했다. 우선 개발제한구역 해제와 합의각서 체결 등 초기 행정절차를 민간이 지원할 수 있도록 공모 조건에 반영해 사업 초기부터 민간의 전문성을 적극 활용해야 한다고 제시했다. 또 기부대양여 산식에 금융조달 비용을 반영하고 평가 시점 차이를 보완하는 등 제도 개선을 통해 사업성을 현실적으로 평가할 필요가 있다고 강조했다.

아울러 사업 초기 정밀 엔지니어링을 통해 구릉지 토목공사 비용을 사전에 검증하고, 수익성을 높일 수 있는 토지이용계획을 마련해야 한다고 제언했다. 미분양과 유동성 위기를 최소화하기 위해서는 전체 사업을 공구별로 나눠 순차적으로 개발하는 방식도 도입해야 한다고 밝혔다. 이를 통해 초기 분양 수익을 후속 사업에 재투자해 현금흐름을 안정적으로 관리할 수 있다는 설명이다.

연구를 수행한 배덕상 인천연구원 연구위원은 "현재의 기부대양여 제도는 사업 추진 과정의 불확실성이 매우 큰 구조"라며 "민간 참여를 확대하고 안정적인 사업 추진을 위해서는 관련 법령과 행정규칙을 현실에 맞게 개선할 필요가 있다"고 말했다.

[email protected] 한갑수 기자