'거주 1주택 중심' 종부세-양도세 과세체계 싹 바뀐다 [2026 세제 개편]
[파이낸셜뉴스] 이번 정부의 부동산 세제 개편은 '똑똑한 한 채 쏠림'에 따른 시장 왜곡을 차단하고 비거주 고가주택에 대한 과도한 감세 혜택을 없애겠다는 게 핵심이다. 정부는 이를 '과세 정상화'로 규정하고, 유예기간을 거쳐 2028년(종합부동산세)과 2029년(양도소득세)부터 보유가 아닌, 거주 중심의 과세 체계로 전면적인 전환을 본격화한다는 의지다.
3일 재정경제부가 발표한 2026년 세제 개편안 가운데 '부동산세제 합리화 방안'을 보면 정부는 기존에 거주 여부와 상관하게 일괄 적용한 종부세 기본공제(주택분)를 '거주 중심' 원칙에 맞춰 차등화하기로 했다. 거주용 1주택은 14억원(시가 약 20억원)으로 기본공제 금액을 올려 종부세 대상과 부담을 적정 수준에 맞춘 반면, 비거주 1주택은 기본공제가 9억원으로 낮아져 세 부담이 늘어난다.
종부세 세율 체계는 바뀐다. 주택 수 기준으로 매기던 종부세를 주택가액으로 일원화한다. '똘똘한 한 채' 쏠림을 차단하겠다는 취지로 주택 수로 이원화(1·2주택자와 3주택 이상)한 세율을 2028년부터 일원화(모든 주택)하는 게 골자다.
총 7개로 구분한 과세표준 중 6억~12억원 구간(하위 세번째)부터 세율이 인상(1.0%→1.3%)된다. 과세표준이 높아질수록 세율 인상 폭도 커진다. 12억~25억원 구간은 현행 1.3%에서 2027년 1.5%, 2028년 2.0%로 올라간다. 25억원 이상 구간부터 인상 폭은 더 커지는데 2027년 2.0~3.5%(1·2주택 기준)로 현행(1.5~2.7%)보다 0.5~0.8%p 높아진다. 2028년부터는 주택 수와 무관하게 3.0~5.0%로 인상 폭이 지금의 배로 커진다.
조만희 재경부 세제실장은 "종부세 세율체계를 주택 수 기준에서 주택가액으로 일원화해 다주택자, 비거주 고가주택 보유자에 대한 과도한 감세 혜택을 줄여 정상화하겠다는 것"이라고 설명했다.
보유기간에 맞춰 늘려 준 종부세 세액공제는 거주기간에 따른 공제로 전환한다. 내년에는 보유와 거주 공제 중에 높은 쪽을 선택하도록 유예기간을 뒀다. 2028년부터는 보유공제를 없앤다. 다만 지금까지 없었던 세액공제 한도를 2027년 800만원, 2028년부터 600만원으로 신설했다. 공제율 한도(80%)와 60세이상 연령별 공제(20~40%)는 동일하다. 윤정인 재경부 조세개혁추진단장은 "고가 주택보유자에 과도한 감세 혜택이 가지 않도록 하기 위한 것"이라고 전했다.
주택분 종부세의 공정시장가액비율도 인상된다. 이는 공시가격 중 실제 과세표준에 반영하는 비율로, 높아질수록 종부세 부담이 늘어난다. 1세대 1주택자와 지방 2주택 이하 보유자에 대해 공정시장가액비율은 현행 60%에서 내년부터 70%로 인상된다. 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 주택 보유자는 현재 60%에서 2027년 70%, 2028년 80%로 올라간다. 종부세(주택·토지분) 세부담 상한은 현행 150%(직전년도 대비)에서 200%로 올린다.
이를 종합해 가정하면 60세인 1세대 1주택자(개편 후 기본공제 14억원, 공정시장가액비율 70%, 세액공제한도 800만원)가 시가 40억원(공시가 28억원) 주택을 거주 또는 보유했는 지에 따라 2028년에 낼 종부세는 크게 달라진다. 거주한 1주택자(공제율 연령별 20%, 10년 거주공제 40%)는 종부세 325만원으로 현재보다 62만원이 늘어난다. 거주하지 않고 보유(공제율 보유공제 60%→0%, 연령 공제 20%)만 했다면 종부세는 1114만원으로 851만원 증가한다. 거주 1주택자와 비교해 종부세 증가액이 13배 이상 차이가 나는 셈이다.
양도세도 거주공제로 전면 전환된다. 종부세보다 유예기간을 1년 더 둬 2029년부터는 보유공제를 전면 폐지한다. 1세대 1주택자의 경우 2028년에 보유공제를 연 2%로 줄이고 거주공제를 연 6%로 늘린다. 2029년부터는 거주공제(연 8%, 10년 최대 80%)만 해준다. 10년 최대 80%(1세대 1주택 기준) 공제는 동일하다. 다만 시장 연착륙과 주택 매물 출회를 유도하기 위해 1세대 1주택자 기준으로 내년은 현행(거주 연 4%, 보유 연 4%, 10년 최대 80%)과 같다.
양도소득세 장기보유특별공제(장특공제)의 보유공제는 2029년 전면 폐지된다. 1세대 1주택자는 보유와 거주 각각 연 4%(최대 40%)씩 해주던 특별공제를 거주 연 8%(최대 80%)로 전면 전환(2029년부터)하는 방식이다. 다주택자(비조정대상지역)의 경우 보유시 연 2%(15년 최대 30%)인 특별공제를 2029년부터는 거주 연 2%(15년 최대 30%)로 전환한다. 과세 형평을 위해 2028년 20억원, 2029년부터 10억원의 장기거주소득공제 한도를 신설한다. 내년까지는 현행처럼 한도를 두지 않기로 했다.
[email protected] 정상균 최용준 기자
