더 복잡해진 부동산 세금...'연도·보유·거주·금액·주택 수' 경우의 수가 또

[파이낸셜뉴스] 정부의 이번 부동산 세제 개편 핵심은 '공정과세를 위한 조세개혁'이다. 규제대상을 비거주주택 및 일정가액 이상의 주택으로 넓혀 종부세·양도세 부담을 정상화 한다는 것이 골자다. 정부의 설명에도 납세자 입장에서는 주택 양도 및 보유 시 고려해야 될 변수가 또 늘어나게 됐다. 일각에서는 문재인 정부 때 '누더기 세제' 지적도 나오고 있다.

4일 업계에 따르면 이번 세제 개편으로 납세자는 연도·보유·거주·금액·주택 수 등을 고려해야 될 상황이다. 특히 비거주 1주택자 예외조건의 경우 논란의 대상이 될 여지가 다분하다. 한 세무 전문가는 "납세자가 준 세무사 수준의 지식을 갖춰야 이번 세제 개편 내용을 이해할 수 있을 것 같다"고 전했다.

납세자 입장에서 따져야 할 '경우의 수'로 우선 부동산 매각 및 보유 '연도(시점)'이다. 1세대 1주택자 양도세의 경우 언제 매각하느냐에 따라 거주공제 및 공제한도가 달라진다. 2027년에 팔 때와 2028년 매각할 때, 또 20209년 이후 팔 때 세 부담이 차이가 크다. 종부세 역시 단계적으로 주택 가액 기준으로 변경되면서 2027년과 2028년 이후 적용되는 세율 구조가 다르다.

보유 및 거주 여부 등도 따져야 될 변수다. 한 예로 종부세의 경우 거주용 1주택과 비거주 1주택 여부에 따라 기본공제금액이 달라진다. 현재는 12억원으로 동일하다. 14억원(거주 1주택)과 9억원(비거주 1주택) 등으로 나뉜다. 양도세도 사정은 다르지 않다. 1주택자라도 보유만 하고 있으면 2029년 이후 양도 시 보유 기간 공제를 받지 못한다. 보유기간 폐지되기 때문이다.

주택 가액(금액)도 고려해야 될 경우의 수이다. 시가 20억원 이상은 보유세 부담이 큰 변화가 없지만 40억원 안팎부터는 크게 뛰기 때문이다. 여기에 주택 수도 고려해야 되는 등 납세자 입장에서는 이래 저래 경우의 수만 늘어나게 된다.

이런 가운데 비거주 1주택자 예외 조건에 대해서는 벌써부터 선의의 피해자를 우려하는 목소리가 나오고 있다. 정부 개편 방안을 보면 1년 이상 거주 중인 주택에서 부득이한 사유로 다른 시·군으로 주거를 이전할 경우이다. 비거주 기간은 최장 3년까지 거주 기간으로 인정받는다.

문제는 지방 근무와 해외 발령 등 부득이한 사유로 1년 이상 거주 요건을 충족하지 못한 경우다. 한 지방 근무자는 "공대를 나와 대전 대기업 연구소에서 근무하면서 서울 집 한 채를 매입했는데 1년 거주요건을 충족하지 못했다"며 "공대생 지방 근무자들의 경우 대부분 비슷한 상황"이라고 말했다.

아울러 직장, 취학, 질병 등 정부가 내놓은 부득이한 사유 역시 납세자가 입증해야 한다는 점이다. 거주기간 인정 기간도 3년에 불과하다. 한 관계자는 "워낙 다양한 사례가 많기 때문에 비거주 1주택 규제 과정에서 선의의 피해자가 다수 나오지 않을까 우려스럽다"고 전했다.

고준석 연세대 교수는 "이번 개편으로 부동산 세금은 더 복잡해졌고, 오히려 납세자들이 언제 팔아야 할지 혼란스러워 할 수 밖에 없다"며 "시장에 정확한 메시지를 전달하려면 세금은 더 단순해 져야 한다"고 조언했다.

[email protected] 이종배 기자