"한 번만 살았어도 제외"..금융위, 비거주 1주택자 전세대출 제한 [8.13 대책 일문일답]

신진창 금융위 사무처장 답변

[파이낸셜뉴스] 금융위원회가 13일 '부동산 시장 안정을 위한 금융 종합대책'을 발표했다. 종합대책에는 전세대출보증 제한을 투기적 목적의 비거주 1주택자로 확대하는 한편, 토지거래허가 구역 내 세입자가 있는 주택을 매수한 경우는 예외로 하는 등 다양한 대책이 담겼다. 금융회사별 여신심사위원회가 비거주 사유의 불가피성을 인정하는 경우에는 예외를 허용해 신규 전세대출과 만기 연장을 할 수 있게 됐다. 핀셋규제로 실수요자의 편의를 봐주는 것이다.

신진창 금융위원회 사무처장은 사전브리핑에서 "본인이나 배우자가 보유하지만 주민등록을 이전한 적이 없고 남에게 세를 주고 있다면 규제 대상"이라며 "한 번이라도 살았고, 주소이전 됐으면 규제 대상은 아니"라고 말했다.

다음은 일문일답.

-비거주 1주택 전세대출 규제 대상은 어느정도 규모인가.

▶수도권·규제지역의 전세대출이 6만명에 대략 9조6000억원이라는 자료는 있다. 하지만, 실제로 산 적이 있는지 정확히 알기는 어렵다.

-비거주 사유에 불가피성 명백하다고 금융사 여신심의위가 인정하는 경우는 금융사가 알아서 판단하는건지.

▶금융위가 알지 못하는 개별적 구체적 사정이 있을 것이다. 은행이 자율적으로 할 수 있다.

-올해 가계부채 총량 증가율을 1.5％로 정할 당시 2030년까지 국내총생산(GDP) 대비 가계대출 비율을 80% 수준으로 하향 안정화한다고 했는데 이번에 2배(3％)로 상향할 경우 중장기 로드맵 준수가 가능한가.

▶올해 경상성장률이 높아서 가계대출 비율 산정시 분모가 커질 것으로 예상되므로 중장기 목표를 맞추는 데 걸림돌이 될 것 같지 않다.

-애초에 목표를 너무 낮게 잡은 것 아닌지.

▶1.5％ 설정 당시와는 상황이 달라졌기 때문에 총량 수준을 조정하는 것이 합리적이다. 우선 주택거래량이 4, 5월부터 많이 늘어났다. 다주택자 양도세 중과유예 조치 등이 예고되면서 5월 9일 전에 매매가 집중적으로 이뤄졌고, 5, 6월 들어 자산시장 영향 등으로 신용대출이 늘었다. 그런데도 1.5%를 고집하면 (국민들이)불편함이 있을 것이다.

-이번 대책으로 선착순으로 대출받는 '대출 오픈런 현상'이 개선될지.

▶인터넷은행 포함 은행, 2금융권 모두 총량 증가율 상향이라는 정책 기조를 알게되니 그런 일(오픈런)은 안 생길 거라고 기대한다. 앞으로 상황을 지속 모니터링하며 현장에 어떤 애로가 있는지 체크하겠다.

-청년미래보금자리론 대상이 4억원 이하 비아파트인데, 선정 기준이 뭔가. 수도권과 지방 구분은 없나.

▶지방, 수도권 구분 없다. 청년이 선호하는 주택의 가격, 현재 월세 수준의 원리금 등을 기준으로 4억원 이하 비아파트를 책정했다. 현재 내는 월세 정도로 원리금을 부담하면서 주택을 소유하게 한다는 방향에 따라 월세 80만∼100만원 정도 주택의 가액을 살폈다. 6억원짜리 주택을 30년 만기로 현재 금리 수준으로 받게 되면 원리금 부담이 크다고 봤다. 서울과 수도권 소형 오피스텔 가격도 고려했다. 청년들이 역 근처를 선호하는 점을 고려해 살펴보면 평균 가격이 서울은 4억, 수도권 전체로 넓히면 3억 정도다.

-4억원 이하 비아파트가 (주거) 징검다리가 되면 좋겠다고 했는데 (가격) 하향 가능성이 크다면 징검다리 역할을 못 한다는 우려가 나올 수 있다.

▶비아파트 4억원은 주택 가격이 하향될 가능성 있다. 지금 시점에서는 비아파트 비선호가 큰 흐름인 것 같다. 다만, 전세사기가 재발하지 않도록 여러 조치해 왔고 이런 것들이 시장 신뢰를 얻는다면 비아파트 가격 전망도 달라질 여지가 있다고 생각한다.

-청년미래 보금자리론에 힘준 것 같은데 비아파트로 한정하니 청년은 빌라에만 살아야 하냐는 생각도 든다.

▶80만∼100만원 월세 부담을 가진 사람에게 주택을 구입할 기회를 주자는 것이다. 그러면서 생초(생애최초) 기회를 소진하게 하진 않을 것이다. 비아파트를 우선으로 하되, 시장 상황이나 호응이 좋으면 재정당국과 협의해 당장 내년에 아파트까지 포함될 수 있을 것으로 생각한다. 우선 비아파트이지, 영원히 아파트 배제는 아니다.

-프로젝트파이낸싱(PF) 자기자본비율 규제 한시 유예 등이 건전성 강화 취지와 상충하는 부분도 있을 텐데 한국은행의 금리 인상 기조 속에서 추후 부실화 커질 우려는 없나.

▶PF 건전성이 제고돼야 시장 신뢰가 확보되고 원활한 자금 융통에 긍정적인 효과를 가져다줄 수 있다고 생각한다. 자기자본비율 규제를 한시적으로 유예할 경우 추가적 부실 요인이 되면 안 된다고 생각한다. 상대적으로 건전성 부담이 덜하고 주택공급촉진이 시급한 현 상황을 고려해 주거사업장에만 (2년간) 한시적 유예하는 것이다.

-생활안정자금 주담대 1억원 제한이나 전세금 반환대출 제한을 풀어달라거나 보금자리론을 수도권의 6억원 이하 기준을 올려달라는 얘기가 많다.

▶원하는 대로 대출을 못 받는 것은 안타깝지만 기본적으로 총부채원리금상환비율(DSR) 중심으로 갚을 수 있는 만큼 빌리자는 (개념이) 있고 부동산 시장 상황을 생각하지 않을 수 없다. 토론회 나온 모든 얘기를 받아들이기는 어렵다. 청년 기준(39세)을 1개월 넘어선 사람은 부득이 이해해야 한다. 단 39세 넘는 어려운 분들을 위한 정책적 배려가 없지 않다. 40대 주택 없는 서민에겐 정책모기지, 완화된 주택담보대출비율(LTV) 요건을 운영하고 있다.

집값은 9억원으로 치닫는데 보금자리론으로 살 수 있는 집은 6억원밖에 안 된다고 호소할 수 있다. 집값 오른 상황 감안해 대출 금액도 늘려야 하는 거 아니냐(는 요구도 알고 있다). 부동산 시장의 안정을 생각하고 장기적으로 감당할 수 있는, 상환할 수 있는 능력에서 부채를 활용해 집을 살 수 있는 사회를 만들어 나가야 하는 과정이다. 해당 과정에서 여러 불편함이 나오고 안타깝고 무겁게 생각하고 있지만, 그 모든 요구를 받아들이기도 어렵다.

-주거 사업장에 대해 PF 자기자본비율 규제를 유예하면 건설사 부실 우려이 커질 수 있다.

▶자기자본비율 규제 강화의 취지는 건전성 제고에 있지만, 현 시점에서는 주택 공급 촉진이 매우 시급하다. 부실 위험이 상대적으로 큰 비주거·지방 사업장은 제외하고, 안전성이 확보된 주거 사업장에 한해서만 2년간(2029년 시행) 한시 유예하는 조치다. 상호금융이나 저축은행의 부동산 대출 포트폴리오 규제는 지속 유지해 건전성을 통제할 것이다."
-정상 PF 사업장에 대한 보증 자금은 얼마나 늘어나나?
▶HUG와 주금공의 PF 보증을 향후 3년간 연평균 28조7000억원으로 확대한다. 이는 기존 대비 2.2배 늘어난 규모다. 특히 착공 물량이 가장 적은 2027년에 33조원을 집중 공급할 계획이다.

-조기 착공을 유도하기 위한 추가적인 인센티브가 있나?
▶주금공 보증비율을 내년 말까지 100%까지 상향하고, 보증 승인 후 3개월 내에 조기 착공하는 사업장에 대해서는 보증료를 추가로 10% 감면해 준다.

-부실 사업장 재구조화를 위한 자금 공급 및 자금 집행은 실효성이 있는가?
▶캠코 PF 정상화 지원펀드를 3조원으로 확대하고, 은행·보험권 신디케이트론을 기존 1조원에서 5조원으로 대폭 늘린다. 이미 조성된 자금으로 주택 건설이 차질 없이 진행 중이며, 앞으로는 캠코 펀드 후순위 투자 연결과 사업장별 담당자 밀착 관리를 통해 사업 재구조화에 속도를 낼 것이다.

-이주비 대출 주택담보인정비율(LTV) 산정 방식은 어떻게 바뀌나?
▶이주비 대출 LTV 산정 시 기존 자산평가액이 아닌 '종후 자산평가액'을 활용할 수 있도록 개선했다. 종전 자산평가액과 종후 자산평가액 중 더 큰 것으로 변경할 수 있고, 이를 통해 조합원들의 이주비 대출 한도가 실질적으로 늘어나는 효과가 있다.

[email protected] 박문수 기자