동탄 규제 묶이자 화성시 '풍선효과'… 향남 분양시장, 실수요자 눈길

규제 시행 후 동탄구 아파트 거래량 92.1% 급감…매수세 위축
비규제지역 화성 향남, 대출·청약·거래 부담 상대적으로 낮아

[파이낸셜뉴스] 경기 화성 동탄구가 규제지역으로 묶인 이후 경기 남부 주택시장의 거래가 인접 비규제지역으로 옮겨가는 흐름이 통계로 확인되고 있다. 집값 상승에 금융·거래 규제까지 더해지면서 주택가격과 자금 조달 여건을 함께 비교하는 수요자가 늘어날 가능성이 있어서다.

한국부동산원에 따르면 지난달 17일 기준 동탄구 아파트 매매가격은 올해 들어 16.32% 상승해 전국 시·군·구 가운데 가장 높은 상승률을 기록했다. 같은 기간 전세가격도 10.87% 오르며 매매와 전세 모두 두 자릿수 상승률을 나타냈다.

정부는 주택시장 과열을 억제하기 위해 지난 7월 1일부터 동탄구를 투기과열지구와 조정대상지역으로 지정했다. 이에 따라 무주택자의 주택담보인정비율(LTV) 상한이 원칙적으로 40%로 강화됐으며 청약 재당첨 제한 등도 적용된다. 7월 5일부터는 토지거래허가구역으로 묶여 아파트를 거래하려면 관할 지방자치단체의 허가를 받아야 하고 실거주 요건도 충족해야 한다.

규제 시행 이후 거래는 크게 위축됐다. 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과 동탄구 아파트 매매 거래량은 6월 1914건에서 7월 152건으로 92.1% 급감했다. 규제 시행을 앞두고 거래가 몰렸던 6월과 달리 7월부터 대출 규제와 토지거래허가제가 적용되면서 거래 문턱이 높아진 영향으로 풀이된다.

반면 동탄과 맞닿은 비규제지역 병점에서는 가격 상승폭이 확대됐다. 한국부동산원에 따르면 병점구 아파트 매매가격 상승률은 6월 셋째 주 0.14%에서 7월 셋째 주 0.38%로 높아졌다.

실제 병점동 '병점역아이파크캐슬' 전용면적 84㎡는 7월 8억5000만원에 거래되며 신고가를 기록했다. 지난해 6월 6억8000만원 안팎에 거래된 것과 비교하면 약 1억7000만원 오른 가격이다. 동탄 규제 이후 상대적으로 가격과 자금 부담이 낮은 인접 비규제지역으로 수요가 이동한 영향으로 분석된다.

부동산 업계 관계자는 "동탄의 집값 상승과 규제 강화가 맞물리면서 주택가격뿐 아니라 대출과 청약 조건까지 비교하는 실수요자가 늘고 있다"며 "병점뿐 아니라 동탄 인근 비규제지역 전반으로 수요자의 시선이 확산될 가능성이 있다"고 말했다.

규제 대상에서 제외된 화성시 만세구 향남 일원에서는 향남역 그로브 스위첸이 공급을 앞두고 있다. 향남이 속한 만세구는 이번 규제지역 지정에서 제외돼 동탄구와 같은 수준의 대출·청약·거래 규제를 적용받지 않는다. 상대적으로 낮은 가격대와 비규제지역의 자금 조달 여건을 갖춘 만큼 주택 구입 부담을 줄이려는 실수요자의 선택지로 거론된다.

단지는 지하 2층~지상 최고 29층, 7개 동, 전용면적 71~147㎡로 구성된다. 전용면적별로는 △71㎡ 49세대 △84㎡A 371세대 △84㎡B 138세대 △84㎡C 138세대 △84㎡D 125세대 △107㎡A 58세대 △107㎡B 52세대 △147㎡PH 2세대다. 전용 84㎡ 물량의 비중이 가장 높고 중소형부터 대형, 펜트하우스까지 주택형을 배치했다.

단지 앞 향남로와 하길로를 통해 지역 내 이동이 편리하며 차량으로 10분대 거리인 발안IC를 이용하면 서해안고속도로로 진입할 수 있다. 국제테마파크에서 향남역까지 약 22.3㎞를 연결하는 신안산선 향남 연장사업도 2028년 12월 개통을 목표로 추진되고 있다. 사업이 계획대로 완료되면 향남에서 여의도까지 환승 없이 이동할 수 있을 전망이다.

서해선과 경부고속선을 잇는 연결선 건설도 추진 중이다. 연결선이 구축되면 서해선 이용객의 전국 철도망 접근성이 개선돼 충청·호남권으로 연결되는 경로가 추가된다.

교육시설과 생활 인프라도 가깝다. 단지에서 약 100m 거리에 하길중학교와 하길고등학교가 있으며 화원초등학교와 서봉초등학교도 도보권에 자리한다. 약 400m 거리의 중심상업지구에서는 쇼핑과 외식, 병원, 금융시설 등을 이용할 수 있다.

단지 앞에는 약 4만3,194㎡ 규모의 풍경공원이 조성돼 있다. 공원 내 운동시설과 휴게시설, 산책로를 이용할 수 있으며 공원을 따라 보행 동선도 형성돼 있다.

화성 서부권 주요 산업단지와 가까운 점도 특징이다. 향남제약산업단지와 발안산업단지가 인접해 있으며 주변에서는 반도체와 미래차 부품, 스마트물류, 친환경에너지 관련 기업 유치를 목표로 약 73만6,000㎡ 규모의 H-테크노밸리 조성사업이 추진되고 있다. 2028년 준공을 목표로 추진되고 있다.

한편 향남역 그로브 스위첸 견본주택은 경기도 화성시 만세구 향남읍 일원에 조성될 예정이다.

[email protected] 성민서기자