李 대통령 '강남 하락' 진단 두고 전문가들 '거래절벽 착시' 반론

규제 집중 지역 거래량 급감, 일부 하락 거래가 흐름처럼 "중저가 지역으로 수요 이동…서민·실수요자 선택지 줄어" 공급 금융 확대·수요 대출 규제 병행엔 "효과 지켜봐야"

[파이낸셜뉴스] 이재명 대통령의 지난 18일 기자회견에 대해 부동산 전문가들은 정부의 기존 정책 기조를 재확인한 자리로 평가했다. 다만 현재 시장에 대한 진단과 그동안의 정책 성과를 두고는 정부와 시장의 시각이 엇갈린다는 반응이 나온다.

강남권 집값 하락과 서울 외곽 지역 상승을 '평탄화'로 표현한 대목을 두고는 우려가 제기됐다. 수요가 중저가 지역으로 이동하면 지역 간 가격 격차는 줄어들 수 있지만, 무주택 서민과 실수요자가 접근할 수 있는 주택의 가격까지 함께 올라 주거 사다리를 약화할 수 있다는 지적이다.

20일 부동산업계에 따르면 전문가들은 강남권 가격 하락에는 규제에 따른 거래절벽의 영향이 크고, 외곽 지역 상승은 중산층과 서민의 주거 선택지를 좁힐 수 있다고 진단했다. 공급 부문에 대한 금융 확대와 주택 구매 수요에 대한 대출 규제를 병행하는 정책이 실제 시장에서 기대한 효과를 낼지도 지켜봐야 한다고 봤다.

이 대통령은 기자회견에서 집값 상승의 근본 원인으로 수도권 집중 현상과 부동산 불패 신화를 꼽았다. 최근 시장에 대해서는 "강남을 포함한 지역에서 하락이 시작돼 확산하고 있고, 외곽은 오르고 있다"며 "강남은 꼭대기이고 다른 지역은 낮았던 구조에서 평탄화 작업이 진행되는 것 같다"고 말했다.

전문가들은 강남권 하락이 충분한 거래를 통해 형성된 가격인지부터 살펴야 한다고 지적했다. 대출과 거래 규제가 집중된 지역에서 거래량이 급감하면서 일부 하락 거래가 전체 시장의 흐름처럼 나타날 수 있다는 것이다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "강남 3구의 하락은 거래절벽에 따른 통계적 착시일 가능성이 있다"며 "거래를 강하게 제한하면 가격이 하락한 것처럼 나타나는 것은 자연스러운 결과"라고 말했다.

서 교수는 평탄화가 결과적으로 실수요자의 주택 구매 부담을 늘릴 수 있다고 봤다. 그는 "강남을 제외한 지역의 집값이 따라 오르면 서민이 이동할 수 있는 주거지가 줄어든다"며 "지역 간 가격 차이가 좁혀졌다는 이유만으로 이를 긍정적인 평탄화라고 평가하기 어렵다"고 우려했다.

공급 분야의 금융 지원은 확대하고 주택 구매 수요에 대한 대출 규제는 유지하겠다는 방침을 두고도 실효성을 따져봐야 한다는 의견이 나왔다.

이 대통령은 기자회견에서 "주택 공급을 늘릴 수 있는 분야에 대해서는 금융을 최대한 확대하고 있다"며 "수요를 촉진하는 쪽은 기존 대출 정책을 계속하는 핀셋 정책"이라고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공급 지원은 확대하고 수요 억제 기조는 유지하겠다는 것으로, 기존에 추진해 온 정책 방향을 그대로 이어가겠다는 의미"라며 "다만 그간의 정책 성과에 대해서는 정부와 시장의 의견이 다소 엇갈리는 것으로 보인다"고 말했다.
이 대통령이 2022년 이후 인허가와 착공 감소를 지적한 데 대해 오세훈 서울시장은 즉각 반박했다.

오 시장은 입장문을 내고 "주택이 착공에 이르기까지는 씨를 뿌리고 키우는 과정이 필요하다"며 "서울 전역의 재개발·재건축을 해제하며 그 과정을 통째로 없앤 것이 박원순 전 시장"이라고 주장했다. 이어 "서울시가 제출한 재개발·재건축 경과 보고서를 제대로 들여다봤다면 오늘과 같은 말씀은 하기 어려웠을 것"이라고 했다. [email protected] 최아영 기자