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신영에셋 "수도권 물류센터 짓는 것보다 사는 게 유리"

뉴시스

금융 PF 경색·공사비 급등으로 구조적 '공급 절벽' 진입

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 수도권 물류센터 시장이 금융권 프로젝트파이낸싱(PF) 경색과 공사비 상승으로 신규 개발이 급격히 위축되면서 새로 짓는 것보다 기존 우량 물류센터를 사는 게 유리하다는 분석이 나왔다.

부동산 종합 서비스 기업 신영에셋은 22일 발간한 '수도권 물류센터 시장 동향 및 전망 리포트'에서 수도권 물류센터 시장이 구조적인 공급 부족 국면에 진입했다며 이같이 전망했다.

신영에셋에 따르면 수도권 A급 상온 물류센터의 실효 개발원가는 평당 800만∼1000만원까지 상승했다. 반면 기존 A급 물류센터의 실거래가는 평당 500만∼1000만원 수준으로 신규 개발원가보다 20∼30% 낮게 형성돼 있다.

개발원가와 기존 자산의 거래가격 간 격차가 커지면서 직접 물류센터를 개발하는 것보다 이미 준공된 우량 자산을 매입하는 방식의 투자가 유리하다는 게 신영에셋의 설명이다.

경·공매 시장에서는 부실 물류센터가 평당 450만∼550만원 수준까지 가격이 내려가 개발원가의 50∼60% 수준에서 거래되는 사례도 나타나고 있다.

신영에셋은 이 같은 가격 차이가 물류센터 가격의 추가 하락을 제한하는 하단 역할을 하는 것으로 분석했다. 수도권 A급 물류센터의 캡레이트(Cap Rate·매매가격 대비 연간 순영업소득)는 5.0∼5.5% 수준에서 형성된 것으로 나타났다.

투자자들의 움직임도 달라지고 있다. 금리 상승과 레버리지 부담으로 단기 배당을 추구하는 투자자들이 관망하는 가운데 국내 기관투자자와 전략적 투자자(SI), 블랙스톤·KKR·스타우드캐피탈 등 글로벌 대형 투자자들은 가격이 조정된 프라임 물류센터와 대형 포트폴리오 인수에 적극적으로 나서고 있다.

지난해 수도권 물류센터 거래에서 해외 자본이 차지한 비중은 74.7%로 집계됐다. 임대시장에서도 공급 감소에 따른 변화가 나타나고 있다. 신규 물류센터 공급이 줄어드는 가운데 입지가 좋은 자산에 대한 선호가 이어지면서 무상임대 기간은 줄고, 연 2∼3% 수준의 임대료 인상이나 소비자물가지수(CPI) 연동 조건이 계약에 반영되는 사례가 늘고 있다.

신영에셋은 향후 투자 전략으로 우량 임차인과 장기 임대차 계약을 확보한 A급 자산을 개발원가보다 낮은 가격에 매입하는 '코어(Core) 전략'과 경·공매 부실자산을 낮은 가격에 인수한 뒤 용도 전환이나 임대차 재구조화 등을 통해 가치를 높이는 '밸류애드(Value-Add) 전략'을 제시했다.

진원창 신영에셋 투자자문본부 이사는 "현재 수도권 물류센터 시장은 새로 짓는 것보다 기존 자산을 사는 편이 유리한 구간"이라며 "신규 공급이 제한되면서 이미 준공된 우량 자산의 희소성은 점차 높아질 것"이라고 말했다.