아파트는 버티는데 비아파트는 '경고등'...매물 4년 새 5.8배 늘었다
1~8월 경매 2만1005건…전년比 48.9% 증가 매각가율 72.75%로 5년 최저…아파트와 양극화
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[파이낸셜뉴스] 서울 주택시장에서 아파트와 비아파트 간 양극화가 경매시장에서도 뚜렷해지고 있다. 아파트는 상대적으로 견조한 흐름을 보이는 반면 비아파트는 경매 물량이 빠르게 쌓이며 가격 지표도 약세를 보이고 있다는 분석이다.
29일 지지옥션에 따르면 올해 1~8월 서울 다세대·연립·단독·다가구·오피스텔 등 비아파트 경매 진행건수는 총 2만1005건으로 집계됐다. 지난해 같은 기간 1만4107건보다 48.9% 증가한 규모다.같은 기간 매각건수도 3630건에서 5128건으로 41.3% 늘었다.
반면 가격 지표는 큰 폭으로 떨어졌다. 올해 1~8월 서울 비아파트 매각가율은 72.75%로 지난해 같은 기간 79.39%보다 6.64%p 하락했다. 2022년 이후 가장 낮은 수준이다. 경매에 나온 비아파트가 평균적으로 감정가의 70% 초반 수준에서 매각되고 있다는 의미다. 매각률도 지난해 25.73%에서 올해 24.41%로 1.32%p 낮아졌다.
비아파트 경매 물량은 빠르게 쌓이고 있다. 1~8월 기준 경매 진행건수는 2022년 3643건에서 2023년 7925건으로 두 배 이상 뛰었다. 이후 2024년 1만2760건, 지난해 1만4107건을 거쳐 올해 2만1005건까지 늘었다. 2022년과 비교하면 4년 만에 약 5.8배로 불어난 셈이다.
물량 증가와 함께 매각가격도 낮아지는 흐름이다. 1~8월 기준 매각가율은 2022년 86.70%에서 2023년 76.08%로 10%p 넘게 떨어졌다. 2024년 76.85%, 지난해 79.39%로 다소 회복했지만 올해 다시 72.75%까지 하락했다. 2022년과 비교하면 13.95%p 낮아진 수준으로, 경매 물량이 누적되는 가운데 가격 지표의 약세도 한층 뚜렷해진 모습이다.
시장에서는 비아파트와 아파트 간의 격차가 벌어지는 것으로 보고 있다. 지지옥션은 '8월 경매동향보고서'에 따르면 8월 서울 아파트 낙찰가율은 97.0%로 전월보다 4.0%p 하락했지만, 중랑구와 노원구 등 중저가 아파트 비중이 높은 지역에서는 낙찰가율이 100%를 웃돌았다.
같은 서울 주택시장에서도 수요가 상대적으로 탄탄한 아파트에는 응찰 수요가 이어지는 반면 비아파트는 늘어난 경매 물량을 낮은 가격에서 소화하는 양상이 나타나는 셈이다. 비아파트의 매각가율이 70% 초반까지 떨어진 것과 비교하면 가격 지표에서 아파트와의 격차가 더욱 선명하다.
전문가들은 고금리 이후 대출 부담이 누적된 데다 서울 주택 수요가 아파트에 집중되면서 비아파트의 취약성이 경매시장에서 더 선명하게 나타나고 있다고 본다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "서울·수도권 아파트는 매각률과 매각가율이 어느 정도 버티고 있지만 비아파트는 다르다"며 "비아파트 경매 물량 증가는 일종의 경고 신호로 볼 필요가 있다"고 말했다.
다만 함 랩장은 "비아파트 공급 자체가 줄고 있어 경매 물량이 늘어난다고 해서 바로 가격 급락으로 이어진다고 보기는 어렵다"며 "당분간 경매 물량과 매각가율 흐름을 함께 지켜볼 필요가 있다"고 말했다.
[email protected] 최아영 기자
