상업지역 주상복합 '상가 10% 이상 넣어야'...공급 확대 막는 걸림돌
[파이낸셜뉴스] 서울시는 지난해 주택공급 확대와 상가 공급과잉 해소 일환으로 상업지역 주상복합 신축 시 적용되는 상가(비주거 시설) 의무비율을 10%로 낮췄다. 문제는 이 비율을 더 낮추고 싶어도 불가능하다는 점이다. 상위법인 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률(국토계획법)'에 상업지역은 '주거 90%, 상가 10%'로 규정돼 있기 때문이다.
1일 업계에 따르면 정부가 주택 공급을 늘리기 위해 상업지역 주상복합 규제에 나서고 있지만 국토계획법 '10% 룰'이 걸림돌로 작용하고 있다. 업계 한 관계자는 "용적률 규제 완화로 상업지역의 경우 용적률 1000% 이상도 가능하다"며 "1000% 기준으로 상가 의무비율 10%를 적용하면 (상가 공급이) 적지 않은 규모"라고 말했다.
정부는 주택 공급을 늘리기 위해 상업지역 주상복합 신축 시 건축허가 대상을 기존 300가구 미만에서 500가구 미만으로 늘리는 방안을 추진 중이다. 더 빠르게 공급에 나설 수 있도록 하기 위해서다.
하지만 이와 별개로 상업지역 주상복합 조성 시 상가 의무비율 10% 규정은 그대로이다. 국토계획법을 보면 상업지역에서는 아파트 등 공동주택 비율이 연면적의 90%를 넘지 못하도록 규정하고 있는 것이다. 즉, 비주거(상가) 시설이 10% 이상 반드시 들어가야 하는 것이다.
앞서 서울시는 지난해 조례 개정을 통해 상업지역 상가 의무비율을 20%에서 10%로 낮춘 바 있다. 상위법에 '10%'로 규정돼 있다 보니 조례로 낮출 수 있는 최대 하한선이 '10%'인 셈이다.
이런 가운데 상업지역 용적률 상향과 맞물리면서 '10% 하향' 조정 효과 역시 빛을 발하지 못하고 있다. 한 건설사 관계자는 "예전에는 상업지역 주상복합 신축 시 통상 용적률 800%가 적용됐는데 현재는 1000% 이상도 가능하다"며 "상가 의무비율이 낮춰진 것은 적지 않은 의미가 있지만 높아진 용적률을 감안하면 10% 비율이 만만치 않다"고 말했다.
다른 업계 한 관계자는 "서울 상업지역에서 주상복합 사업을 추진하고 있는데 상가 10% 규정 때문에 고민이 많다"며 "상가의 경우 대규모 미분양이 불을 보듯 뻔하다 보니 마땅한 대안을 찾지 못하고 있다"고 전했다.
업계에서는 주택 공급 확대와 유연한 도시계획 운영, 상가 공급과잉 해소 등을 위해 상위법인 국토계획법을 개정해 상업지역 '상가 10% 룰'을 탄력적으로 운용할 필요가 있다는 입장이다.
최원철 연세대 교수는 "상가가 더 필요한 지역과 주택이 더 필요한 지역을 가리지 않고 일률적으로 주거 90%, 상가 10%로 정한 규정은 시대 상황을 반영하지 못하고 있다"고 지적했다. [email protected] 이종배 기자
