잔금 전 전세보증 가입여부 확인 가능해진다

HUG, 사전한도심사 도입
기존 입주 후 보증심사 구조 개선
보증3사 ‘악성 임대인' 정보 공유

앞으로 전세계약 과정에서 이사 전에 전세보증보험 가입 여부를 확인할 수 있게 된다. 주택도시보증공사(HUG)가 악성 임대인을 사전에 차단하고 안정적인 전세시장을 만들기 위해 제도 개선에 나선 것이다.

4일 업계에 따르면 HUG는 오는 30일부터 전세보증 사전한도심사를 도입한다. 현행법상 HUG 전세보증보험은 임차인이 이사를 마치고 잔금을 지급한 뒤 보증심사를 거쳐 가입 여부가 결정된다. 이 때문에 집값 하락이나 경매 등으로 가입이 거절되면 피해는 고스란히 임차인에게 돌아갈 수밖에 없었다.

오는 30일 접수되는 신청 건부터 임차인은 이사 전에 주택가격과 임대인의 보증보험 금지 여부 등을 심사받을 수 있다. HUG는 해당 주택의 임대인이 금지 임대인인지, 집값 하락이나 경매 등으로 당장 전세계약에 문제가 생길 수 있는지 등을 종합적으로 판단할 방침이다. 주택 권리관계 요건에는 △건물과 토지가 모두 임대인 소유일 것 △소유권에 대한 권리침해(경매신청, 신탁등기 등)가 없을 것 △위반건축물이 아닐 것 등이 명시돼 있다.

HUG 관계자는 "현재 보증보험 과정에서 계약 체결 후 잔금까지 다 치르고 나서 보증보험을 신청하면서 보증보험에서 제외되는 경우가 많이 발생했다"며 "전세를 들어간 이후에 보증보험을 받을 수 없는 상황을 방지하고자 하는 것이 가장 큰 목적"이라고 설명했다.

구체적인 요건은 △전세계약서상 계약기간 1년 이상 △전세보증금 수도권 7억원, 그 외 지역 5억원 이하 △공인중개업자와 함께 작성·날인 △전세보증금 5% 이상 계약금 납부 및 임대차 신고 등이다. 가구별로 구분등기된 아파트와 주거용 오피스텔, 연립주택과 다세대주택만 신청할 수 있다.

악성 임대인을 거르는 장치도 강화된다. HUG가 대신 전세보증금을 돌려준 적이 있는 임대인의 물건에만 보증을 금지하다 보니 SGI서울보증이나 한국주택금융공사(HF)의 미반환 임대인 물건이 보증보험에 가입되는 경우가 많았다.

이에 HUG는 지난 1일부터 보증3사 통합 시스템을 구축해 다른 기관에서도 전세보증금을 돌려주지 않은 악성 임대인의 물건은 보증보험 가입을 금지하기로 했다. 다만 해당 임대인이 보증기관에 전세보증금을 상환한 경우에는 금지하지 않는다. 보증한도 안에서 전세보증금 전액을 보증하는 방안도 포함됐다.

HUG 관계자는 "보증3사가 장벽을 허문 것"이라며 "위험 물건이나 위험한 임대인들이 임대차 시장에서 배제돼 임대차 시장 건전화에 효과가 있을 것"이라고 내다봤다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "다세대 주택 시장은 전세 가격 상승으로 일부만 보증하는 경우가 많아 가격 상승 등으로 부담스러웠을 텐데, 임차인을 보호한다는 취지에서 분명 도움이 될 것"이라고 전했다.

[email protected] 정경수 기자